Miksi yksiön neliö maksaa enemmän kuin kolmion?

Kuinka iso ero on

Asuntoja vertaillaan neliöhinnalla, koska se on ainoa luku, joka tekee erikokoisista asunnoista näennäisesti vertailukelpoisia. Se toimii huonosti yhdessä kohdassa: pienen asunnon neliö maksaa enemmän kuin ison. Ero on niin systemaattinen, että sen voi mitata.

Kun jokaisella postinumeroalueella verrataan yksiöiden toteutunutta neliöhintaa saman alueen kolmioiden ja sitä suurempien neliöhintaan, tulos on tämä: yksiön neliö on kalliimpi 93 alueella 114:sta, ja tyypillinen ero on +13 %. Vertailu tehdään aina alueen sisällä, joten sijainti on vakioitu pois – jäljelle jää se, mistä ostaja tosiasiassa maksaa enemmän neliöltä.

Euroina se tarkoittaa mediaanialueella, jossa kolmion neliöhinta on 2 550 €/m², että 30 m²:n yksiö maksaa noin 86 300 € eikä 76 500 € – 9 800 € enemmän kuin ison asunnon neliöhinnalla laskien.

Kaksio ei ole puolikas kolmio

Tavallinen selitys erolle on, että neliöhinta laskee tasaisesti koon kasvaessa: mitä isompi asunto, sitä halvempi neliö. Aineisto ei tue sitä. Kun sama vertailu tehdään kaksioille, niiden neliöhinta on 114 alueen mediaanissa +1 % suhteessa kolmioihin – eli käytännössä sama.

Kyse ei siis ole liukuvasta kokoalennuksesta vaan yhdestä hyppäyksestä: yksiö on eri tuote, kaksio ja kolmio samaa tuotetta eri kokoisina. Selitys on rakenteellinen. Keittiö, kylpyhuone ja eteinen maksavat suunnilleen saman rakentaa riippumatta siitä, montako neliötä niiden ympärille jää, ja yksiössä ne ovat suurin osa asunnosta. Kaksion ja kolmion ero on pääosin makuuhuoneen verran lisää seinää ja lattiaa, mikä on halpaa neliötä kohti.

Ero vaihtelee kaupungeittain – ja kääntyy toisinaan päinvastoin

Kaupunkitasolla haarukka on iso, ja listan molemmat päät ovat kiinnostavampia kuin keskikohta. Kärjessä yksiön neliö maksaa 1,56-kertaisesti kolmion neliöön nähden. Hännässä ovat kaupungit, joissa suhde on kääntynyt: yksiön neliö on halvempi kuin ison asunnon.

Ero on suurin keskihintaisilla alueilla

Suhde ei kasva tasaisesti alueen hintatason mukana, vaan on suurimmillaan keskellä. Halvimmilla ja kalleimmilla alueilla ero on selvästi pienempi kuin niiden välissä:

Päät ovat pieniä samasta syystä kahdella eri tavalla. Kalleimmilla alueilla ison asunnon hintaan sisältyy sijainnista maksettu lisä, jota yksiö ei saa samassa suhteessa – arvokkaalle osoitteelle halutaan tilaa. Halvimmilla alueilla taas ison asunnon neliöhinta on jo niin matala, ettei yksiölle jää samaa liikkumavaraa ylöspäin.

Miksi ero vaihtelee: yksiön hinnan määrää vuokra

Kaksion ja kolmion ostaa yleensä joku, joka aikoo asua siinä. Yksiön ostaa usein sijoittaja, ja sijoittaja ei maksa neliöistä vaan vuokratuotosta. Se tekee yksiöstä hinnoittelultaan lähempänä joukkovelkakirjaa kuin kotia: hinta asettuu sille tasolle, jolla tuotto vastaa sitä, mitä ostaja pitää riittävänä.

Sen voi testata. Jos yksiön korkea neliöhinta on vuokratuoton hinnoittelua, niin siellä missä yksiön hinta on ylhäällä, sen bruttotuoton pitäisi olla painunut lähelle isojen asuntojen tuottoa – ja siellä missä yksiöstä ei makseta lisää, tuottoeron pitäisi olla suuri. Näin on: suhdeluvun ja tuottoeron korrelaatio 24 kaupungissa on −0,91. Taulukossa ovat listan kolme ylintä ja kolme alinta kaupunkia:

Ylimmillä riveillä yksiöstä maksetaan reilusti enemmän, ja sen bruttotuotto on isojen asuntojen tuoton tuntumassa tai jopa sen alle: vuokra on jo hinnoiteltu sisään. Alimmilla riveillä yksiö näyttää lukuina houkuttelevammalta kuin missään muualla – ja on siitä huolimatta halvempi neliöltä kuin saman kaupungin kolmio.

Mitä tästä seuraa

• Älä vertaa neliöhintoja kokoluokkien yli. Yksiön korkeampi neliöhinta ei ole merkki ylihinnoittelusta eikä ison asunnon matalampi merkki löydöstä – ne ovat eri markkinoita samalla kadulla.
• Myyjälle: hinnoittele yksiö yksiöiden kaupoista. Alueen yleinen keskineliöhinta on painottunut isompiin asuntoihin ja jättää tyypillisesti rahaa pöydälle.
• Ostajalle: jos ostat asuaksesi ja harkitset yksiön ja pienen kaksion väliä, vertaa kokonaishintoja etkä neliöhintoja – lisäneliöt ovat siinä kohtaa poikkeuksellisen halpoja.
• Sijoittajalle: matala yksiön neliöhinta suhteessa isoihin asuntoihin on signaali eikä alennus. Se kertoo, ettei kukaan ole valmis hinnoittelemaan alueen vuokratuottoa sisään.

Palvelun oma arvio käsittelee tämän valitsemalla vertailuaineiston: alueen neliöhinta haetaan kohteen omasta huoneistotyypistä (yksiö, kaksio, kolmio+), joten koko on normalisoitu pois eikä sille tarvita erillistä kerrointa. Poikkeus on rivitalo, jolle Tilastokeskus julkaisee postinumerotasolla vain yhden luvun kaikista kokoluokista – sitä ei voi korjata hakemalla, koska huonelukujakoa ei siellä ole olemassa, joten rivi- ja paritalokohteen arviohaarukkaan lisätään sen sijaan 6 prosenttiyksikköä. Tekijöiden koko lista on koottu artikkeliin asunnon hintaan vaikuttavat tekijät.

Miten luvut on laskettu

• Lähde: Tilastokeskuksen toteutuneet osakeasuntojen kauppahinnat postinumeroittain ja huoneistotyypeittäin (2023Q2–2026Q1*), sekä vuokraosiossa vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat. Samat aineistot, joita palvelun alue- ja kaupunkisivut käyttävät.
• Vertailu tehdään alueen sisällä, ei kansallisina keskiarvoina. Yksiökaupat painottuvat keskustoihin, joten koko maan yksiöiden keskihinta olisi korkeampi jo pelkän sijainnin takia – alueen sisäisessä suhteessa sijainti on vakioitu pois.
• Mukana ovat alueet, joilla on vähintään 20 kauppaa molemmissa vertailtavissa huoneistotyypeissä koko jaksolla. Kynnys on kauppamäärässä eikä julkaistujen neljännesten määrässä, ja tulos on sen suhteen vakaa: kynnyksen puolittaminen tai kaksinkertaistaminen ei siirrä mediaania kuin muutaman kymmenyksen prosenttiyksikköä.
• "Kolmio+" on Tilastokeskuksen luokka, joka sisältää kaikki vähintään kolmen huoneen asunnot. Sen sisällä on kokovaihtelua, jota ei ole vakioitu, joten luokan keskiarvo painottuu sinne, missä alueen iso kanta on.
• Keskihinta ei ole yksittäisen asunnon arvo. Kunto, ikä, kerros ja taloyhtiön remontit vaihtelevat huoneistotyyppien välillä, eikä niitä ole vakioitu. Osa mitatusta erosta on siis kannan eroa – esimerkiksi yksiöt ovat monilla alueilla keskimäärin uudempaa tuotantoa.

Oman alueen luvut huoneistotyypeittäin löytyvät alueiden hakemistosta, ja yksittäisen kohteen arvion voi laskea etusivulla ilmoituslinkistä.