Usein kysytyt kysymykset

Osakeasuntojen (kerros-, rivi- ja paritalot) hinnat tulevat Tilastokeskuksen avoimesta StatFin-tilastosta: vanhojen osakeasuntojen toteutuneet kauppahinnat postinumeroalueittain ja talotyypeittäin, neljännesvuosittain. Viimeisin neljännes on Tilastokeskuksen oma ennakkotieto (merkitty *). Omakotitaloille käytetään Maanmittauslaitoksen kiinteistöjen kauppahintarekisteriä, koska omakotitalo on kiinteistö- eikä osakekauppa eikä esiinny osakeasuntoaineistossa lainkaan. Vuokrataso, väestö- ja tulotiedot ovat niin ikään Tilastokeskuksen avointa dataa.

Data haetaan automaattisesti viranomaisten rajapinnoista – sitä ei kerätä itse ilmoituksista eikä välittäjiltä. Tarkat lähteet ja päivityspäivät ovat Tietolähde & menetelmä -sivulla.

Arvio kertoo oman epävarmuutensa: jokaiselle arviolle lasketaan haarukka alueen 12 kuukauden kauppamäärän mukaan. Vilkkaalla alueella haarukka on noin ±7 % ja harvakauppaisella ±15 %; jos hinta jouduttiin laskemaan laajemmalta alueelta (postinumeron alkuosa), haarukka levenee vielä. Hinta-arvio annetaan vasta kun ero alueen tasoon ylittää haarukan – muuten ero on kohinaa.

Omakotitaloilla haarukka on selvästi leveämpi (±25–50 %), koska kauppahintarekisterissä ei ole rakennuksen pinta-alaa: vertailu tehdään alueen tyypilliseen kauppaan kokonaishintana, eikä talon kokoa, kuntoa tai remontteja oikaista lainkaan.

Ei. Tämä on suuntaa-antava laskennallinen arvio, ei kiinteistönvälittäjän tai auktorisoidun arvioitsijan (AKA) arvio eikä korvaa kuntotarkastusta. Se perustuu alueen tilastolliseen keskihintaan ja yleisiin oikaisukertoimiin, jotka kuvaavat kunkin tekijän tyypillistä vaikutusta toteutuneissa kaupoissa – ei juuri tälle taloyhtiölle tai kadulle sovitettuihin. Käytä sitä suunnan antajana ja varmista aina isännöitsijäntodistuksesta, kuntotutkimuksista ja tarvittaessa ammattilaiselta.

Aineistot seuraavat julkaisijan omaa tahtia: osakeasuntojen kauppahinnat ja vuokrat neljännesvuosittain, väestö- ja hoitovastiketiedot 1–2 kertaa vuodessa ja omakotitalojen kauppahinnat vuosittain kuukausittain täydentyen. Päivitys tapahtuu taustalla automaattisesti. Kunkin aineiston tuorein tieto näkyy Tietolähde & menetelmä -sivun taulukossa.

Korjattu neliöhinta on pyyntihinta €/m² oikaistuna asunnon omilla tekijöillä (kunto, remontit, kerros, hissi, ilmansuunnat, sauna, energialuokka, hoitovastike…), jolloin se on vertailukelpoinen alueen tasoon ja muihin asuntoihin. Hinta-arvio kertoo, onko pyyntihinta korjatun neliöhinnan valossa alle vai yli alueen tason, kun ero ylittää arvion oman epävarmuuden. Tarkempi selitys löytyy Tietolähde & menetelmä -sivulta.

Suurin yksittäinen erä on taloyhtiön linjasaneeraus: edessä olevan putkiremontin urakkahinta on 1 000 €/m² ja juuri tehty nostaa arviota 350 €/m², eli 60 neliön asunnossa ero on kymmeniä tuhansia euroja. Urakkahinta on arvion enimmäisvaikutus: alueilla, joiden neliöhinta jää alle 3 000 €/m², vaikutus suhteutetaan alueen hintatasoon (noin 33 % asunnon arvosta), koska alueen keskihinta sisältää jo alueen tyypillisen korjausvelan. Seuraavaksi eniten merkitsevät asunnon kunto (−12,5 %…+9,0 %), muut taloyhtiön kriittiset remontit, hoitovastike ja vuokratontti. Pienempiä mutta hinnoiteltuja tekijöitä ovat kerros ja hissi (vain kerrostalossa), energialuokka, oma sauna (+4,5 %) sekä parvekkeen ja ikkunoiden ilmansuunta.

Kertoimet on kalibroitu toteutuneiden kauppojen hintaeroihin, ja jokainen niistä on nähtävissä Tietolähde & menetelmä -sivulla. Arviosivun erittely näyttää aina rivikohtaisesti, mistä oma arviosi muodostuu.

Kriittisille remonteille (linjasaneeraus, julkisivu, katto, ikkunat, sähköt, lämmitys) on tekninen käyttöikä – putkiremontilla 45 vuotta. Tehty remontti antaa lisäarvoa, joka laskee tasaisesti käyttöiän kuluessa; edessä oleva remontti vähentää arviota sitä enemmän, mitä lähempänä se on. Linjasaneeraus eritellään kolmeen osaan (käyttövesi, viemärit, märkätilojen vedeneristys), jos ilmoituksessa on niistä erillistä tietoa – ne vanhenevat eri tahtiin.

Jos remontin tilaa ei tiedetä, sitä ei oleteta tehdyksi eikä tekemättömäksi: rakennusvuodesta päätellään odotusarvo, joka on lievempi kuin tiedossa oleva tuleva remontti. Yli yhden saneerauskierroksen vanhassa talossa rakennusvuosi ei enää kerro tilasta mitään, jolloin rivi jää vaikutukseltaan nollaan. Arviosivun remonttien aikajana näyttää, milloin kukin remontti on keskimääräisillä käyttöiillä seuraavan kerran edessä.

Rivitaloille käytetään Tilastokeskuksen omaa rivitaloaineistoa. Se ei erottele huoneistokokoa, joten alueen tyypillistä selvästi suurempi asunto on todennäköisesti vertailulukua edullisempi neliöltä ja pienempi kalliimpi – siksi rivi- ja paritalon arviohaarukka on 6 prosenttiyksikköä leveämpi kuin kerrostalon. Kerrosta ja hissiä ei rivi- ja paritalossa hinnoitella, koska asunto ulottuu yleensä molempiin kerroksiin eikä ilmoituksen kerrosnumero kerro siitä.

Omakotitaloilla vertailu tehdään Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä kiinteistön kokonaishintana, ei neliöhintana – tekijäkohtaista erittelyä ei silloin lasketa. Rekisterissä ei ole rakennuksen pinta-alaa, joten vertailuluku ei katso talon kokoa lainkaan: siksi omakotitalolle ei anneta hinta-arviota, vaan pyyntihinnan ero alueen tyypilliseen kauppaan näytetään pelkkänä lukuna. Vuokratontilla olevat omakotikaupat eivät ole rekisterissä mukana. Paritalot vertautuvat rivitalojen osakekauppoihin. Sekä omakotitalosta että paritalosta sovellus näyttää analyysissä erillisen huomautuksen.

Arviosivu laskee omistamisen kuukausikulun: pääoman kustannus (korko velattomasta hinnasta), hoitovastike, mahdollinen tontinvuokra ja varaus tiedossa oleviin taloyhtiön remontteihin (~25 vuodelle jaksotettuna). Korko-oletus on 3,5 % ja sitä voi säätää liukusäätimellä; rinnalla näkyy aina stressitestikorko (vähintään 6 %), jotta korkoriskin suuruus näkyy. Varainsiirtovero 1,5 % velattomasta hinnasta näytetään erikseen kertaluonteisena ostokuluna.

Rahoitusvastiketta ei lasketa erikseen mukaan: yhtiölaina sisältyy jo velattomaan hintaan, josta pääoman kustannus lasketaan, joten sama kulu tulisi laskettua kahdesti. Lainan lyhennys ei ole kulu vaan siirtyy omaan pääomaan, joten sekään ei ole luvussa mukana.

Arvio lasketaan aina uudelleen, kun sivu avataan – myös jakolinkistä. Kun alueen kauppahinnat päivittyvät tai mallin kertoimia kalibroidaan uudelleen toteutuneisiin kauppoihin, sama kohde voi saada eri arvion kuin aiemmin. Se on tarkoituksellista: arvio kertoo, miltä kohde näyttää nykyisellä tiedolla, ei miltä se näytti viime kuussa. Kohteen omat tiedot (haetut ilmoitustiedot) sen sijaan jäädytetään laskentahetkellä eivätkä muutu jälkikäteen.

Linkki on nopein tapa – sovellus hakee tiedot automaattisesti Oikotien ja Etuoven ilmoituksista. Linkkiä ei kuitenkaan tarvita: etusivun "Täytä tiedot käsin" avaa lomakkeen, johon tiedot voi syöttää itse. Arvio käyttää aina lomakkeella näkyviä arvoja, joten haetut tiedot voi myös korjata ennen laskentaa.

Ilmoitussivustojen rakenne muuttuu ajoittain, mikä voi rikkoa poiminnan, eikä kaikkia tietoja (esimerkiksi julkisivumateriaalia tai ilmansuuntia) ole aina ilmoituksessa lainkaan. Tarkista ja täydennä puuttuvat tai virheelliset kentät lomakkeella ennen laskentaa – arvio käyttää aina lomakkeella näkyviä arvoja. Jos poiminta on toistuvasti pielessä, kerro siitä osoitteeseen info@asuntoanalyysi.fi.

Ei, arvion tekeminen ja jakaminen on maksutonta. Sivustolla ei ole mainoksia eikä markkinointievästeitä.

Ei tarvitse – tiliä ei tällä hetkellä voi edes luoda. Analyysit tallentuvat oman selaimesi paikalliseen muistiin, ja jokainen valmis arvio saa lisäksi oman jakolinkin, jonka tilannekuva on palvelimella. Kävijämittaus on evästeetön eikä tallenna selaimeesi tunnistetta. Tarkemmat tiedot ovat Käyttöehdot & tietosuoja -sivulla.

Jakolinkki (/s/…) näyttää arvion tiedot ja laskennan tulokset kenelle tahansa, jolla on linkki – osoitteen tunnus on satunnainen eikä sivua indeksoida hakukoneisiin. Linkkiin ei liitetä nimeäsi tai yhteystietojasi. Etusivun julkiseen "Tuoreimmat arviot" -syötteeseen otetaan vain ilmoituslinkistä tehdyt arviot, joiden tiedot ovat jo julkisia ilmoituksessa; käsin täytetty arvio ei näy siellä lainkaan.

Voit. Avaa sivupalkista "Kaikki analyysit" ja valitse rivin Poista jakolinkki (poisto varmistetaan klikkaamalla toisen kerran). Sen jälkeen osoite lakkaa toimimasta, eikä arvion avaaminen luo linkkiä uudelleen ennen kuin jaat sen itse. Tilannekuvat poistuvat joka tapauksessa itsestään noin 24 kuukauden kuluttua.