Tietolähde & menetelmä

Mistä luvut tulevat ja miten markkina-arvio lasketaan – aineistot, aluehinnan menetelmä ja kaikki hinnoittelumallin kertoimet taulukkomuodossa.

Aineisto ja päivitystiheys

Kaikki luvut haetaan automaattisesti Tilastokeskuksen avoimista rajapinnoista – niitä ei kerätä itse ilmoituksista eikä välittäjiltä. Aineistot päivittyvät taustalla Tilastokeskuksen oman julkaisutahdin mukaan (kauppahinnat ja vuokrat neljännesvuosittain, väestö- ja hoitovastiketiedot 1–2 kertaa vuodessa).

Alueen vertailuneliöhinta

Analyysin pohjaksi lasketaan alueen (postinumeron) viimeisen 12 kuukauden (4 neljänneksen) kauppamäärillä painotettu keskineliöhinta huoneistotyypille (yksiö / kaksio / kolmiot+). Painotettu keskiarvo (ei tasapainoinen 4 neljänneksen keskiarvo) kuvaa nykyistä markkinatasoa paremmin, koska vilkkaammat neljännekset saavat enemmän painoa. Pidempi 3 vuoden sarja näytetään kuvaajassa ja käytetään hintakehityksen (vuosimuutoksen) laskentaan kauppamäärillä painotetulla regressiolla, ei pelkällä ensimmäisen ja viimeisen neljänneksen erotuksella.

Jos postinumeroalueelta on alle 6 kauppaa 12 kuukaudessa, käytetään laajempaa aluetta (postinumeron 3 tai 2 ensimmäistä numeroa) samalla logiikalla. Rivitaloille käytetään omaa rivitaloaineistoa kerrostalojen sijaan.

Luotettavuus ja arvion haarukka

Arviolle lasketaan ala- ja yläraja (haarukka) alueen 12 kk:n kauppamäärän mukaan – mitä vähemmän kauppoja, sitä epävarmempi keskihinta ja sitä leveämpi haarukka.

Korjattu neliöhinta ja hintatuomio

Analyysin kärkiluku on korjattu neliöhinta: pyyntihinta €/m² oikaistuna asunnon omilla tekijöillä (kunto, remontit, kerros, hissi, ilmansuunnat, sauna, energialuokka, hoitovastike…). Kun laadun vaikutus poistetaan, luku on vertailukelpoinen sekä alueen tasoon että toisiin asuntoihin. Alle alueen tason = maksat laadusta keskimääräistä vähemmän (löytö); yli = maksat laadusta enemmän. Tämä paljastaa myös ansat: halpa asunto, jonka edessä on iso remontti, saa korkean korjatun neliöhinnan (alennus lisätään takaisin), joten se ei olekaan löytö.

Hintatuomio ei käytä kiinteitä prosenttirajoja, vaan suhteuttaa pyynnin ja arvion eron arvion omaan haarukkaan (ks. yllä) – ero merkitsee vasta kun se ylittää haarukan, muuten ero on "kohinan sisällä". Esimerkki ±10 %:n haarukalla:

Kunto, energialuokka ja ilmansuunnat

Nämä oikaisut ovat osuuksia (%) alueen vertailuneliöhinnasta, eivät kiinteitä euromääriä – vaikutus on siis suurempi kalliilla ja pienempi halvalla alueella. Kertoimet kuvaavat kunkin tekijän tyypillistä vaikutusta, eivät tälle alueelle tai taloyhtiölle sovitettua.

Asuntokohtainen sauna on oma hintatekijänsä: +4,5 % alueen neliöhinnasta silloinkin, kun koko, kunto ja talon ikä on huomioitu erikseen.

Kerros ja hissi

Arvo nousee tasaisesti ylöspäin mentäessä +1,2 % kerrosta kohti (näkymä, valo, rauha). Katutaso (1. kerros vähintään 2-kerroksisessa talossa) on tyypillisesti vähemmän haluttu: −1,2 %. Ylin kerros saa kerrosnousun päälle oman preemionsa +1,5 % (näkymät, ei yläpuolista naapuria), joten se on aina selvästi toiseksi ylintä arvokkaampi; yhteisvaikutus on rajattu enintään +10 %:iin.

Hissittömyys ei laske arviota alimmissa kerroksissa, mutta 4. kerroksesta ylöspäin vaikutus on −2,0 %, eikä se kasva tästä ylöspäin mentäessä. Alle 4-kerroksisissa taloissa hissittömyyttä ei lasketa miinukseksi, koska se on niissä normi.

Kriittiset taloyhtiöremontit ja tekninen käyttöikä

Ilmoituksen "Tehdyt remontit" ja "Tulevat remontit" -osioista tunnistetaan suuret taloyhtiöremontit. Edessä oleva remontti on tuleva kustannus ja laskee arviota osakkaan tyypillisellä osuudella. Tehdyn remontin lisäarvo lasketaan sen teknisen käyttöiän mukaan: tuore remontti antaa täyden lisäarvon, arvo pienenee tasaisesti käyttöiän loppua kohti ja kääntyy negatiiviseksi kun käyttöikä ylittyy (seuraava remontti on edessä). Siksi esim. 25 v vanha putkiremontti (käyttöikää jäljellä ~20 v) on yhä arvokas, mutta yhtä vanha keittiöremontti on jo ylittänyt käyttöikänsä. Jos remontin vuosi ei ole ilmoituksessa, ikä arvioidaan rakennusvuodesta, jottei vanhan talon "uusittu"-merkintä saa täyttä tuoreen arvoa. Pelkkä huoltomaalaus tai muu kunnossapito ei laukaise oikaisua.

Kun talon ikä on enintään remontin käyttöikä vähennettynä 15 vuodella (linjasaneerauksella 30 v), puuttuva remonttitieto luetaan alkuperäiseksi rakenteeksi rakennusvuodelta: uusinta ei ole voinut olla eikä se ole edessä. Arvo lasketaan silloin jäljellä olevasta käyttöiästä samalla asteikolla kuin tehdystä remontista. Tätä vanhemmassa talossa puuttuva tieto jää tuntemattomaksi eikä muuta arviota.

Linjasaneerauksen osat: viemärit, käyttövesi ja vedeneristys

Linjasaneeraus koostuu kolmesta osasta, jotka voidaan tehdä eri aikaan ja eri laajuudessa. Käyttövesiputket voidaan uusia koskematta viemäreihin, ja sukittamalla tai pinnoittamalla korjattu viemäri ei uusi kylpyhuoneiden vedeneristystä. Kun osakohtainen tieto on saatavilla, osat hinnoitellaan erikseen; muuten linjasaneeraus käsitellään yhtenä kokonaisuutena kuten yllä.

• Osuudet lasketaan koko linjasaneerauksen luvuista, joten kolme osaa yhdessä vastaa yhtä linjasaneerausta.
• Osa, josta ei ole erillistä tietoa, perii yleisen putkiremontin tilan.
• Alkuperäisen osan ikä on rakennuksen ikä: nuoressa talossa se on lisäarvo (käyttöikää jäljellä), käyttöiän loppua lähestyvässä tuleva kustannus.
• Osa, josta ei ole tietoa, luetaan alkuperäiseksi silloin kun talo on nuorempi kuin osan käyttöikä vähennettynä 15 vuodella – päättely tehdään osa kerrallaan, koska käyttöiät eroavat.
• Alkuperäinen kylpyhuone tarkoittaa alkuperäistä vedeneristystä: jos ilmoituksessa on sekä tehty linjasaneeraus että alkuperäinen kylpyhuone, vedeneristys hinnoitellaan alkuperäisenä.

Julkisivumateriaali

Julkisivumateriaali määrittää julkisivuremontin teknisen käyttöiän, jonka kautta se vaikuttaa arvioon samalla logiikalla kuin muutkin remontit. Perusarvo ilman materiaalitietoa on 40 v.

Materiaalikohtaiset huomiot näkyvät analyysin Rakennusajan huomiot -kortissa:

• Tiilijulkisivu on pitkäikäinen ja vähähuoltoinen. Tarkista silti saumojen kunto ja tiilimuurauksen kiinnitys (muuraussiteiden korroosio) kuntotutkimuksesta.
• Betonielementtijulkisivu: pakkasrapautuminen ja raudoitteiden korroosio ovat tyypillisiä vaurioita. Julkisivun kuntotutkimus (ohuthiepreparaatit) kertoo, riittääkö pinnoitus vai onko edessä verhous tai elementtien uusinta – hintaero on moninkertainen.
• Rapattu julkisivu vaatii säännöllistä huoltoa: halkeamat ja rappauksen irtoaminen alustastaan ovat yleisiä. Eristerappaus (1990-luvulta alkaen) on herkkä kosteusvaurioille, jos vedenpoisto ei toimi.
• Levy- tai peltiverhous on kevyt uusia, mutta taustan tuuletusrako ja aluskate ratkaisevat kosteusteknisen toimivuuden. Vanhoissa levyjulkisivuissa levy voi sisältää asbestia.
• Puujulkisivu vaatii huoltomaalauksen noin 10–15 vuoden välein ja laudoituksen osittaisen uusimisen sitä harvemmin. Yksittäinen huoltomaalaus on halpa, mutta sykli on tiheä – varmista milloin edellinen on tehty.

Keittiö- ja kylpyhuoneremontit

Huoneistokohtaiset remontit toimivat samalla käyttöikäperiaatteella kuin taloyhtiöremontit, mutta lyhyemmällä käyttöiällä. Alkuperäinen tai uusimista vaativa keittiö/kylpyhuone on suoraan edessä oleva kustannus (ei erillistä "tulossa"-tilaa, koska nämä ovat aina osakkaan omalla vastuulla).

Putkiremontin hintavaikutus ajan myötä

Analyysissä näytetään kuvaaja, jossa on kaksi käyrää. Rationaalinen on mallin käyttämä arvo (taulukko yllä): tuore remontti antaa täyden lisäarvon, joka laskee tasaisesti käyttöiän loppua kohti ja muuttuu kustannukseksi remontin erääntyessä. Markkina kuvaa havaittua ostokäyttäytymistä: ostajat eivät juuri maksa preemiota tuoreudesta (0 v ≈ 25 v vanhat putket), vaan hinta putoaa "kielekkeeltä" vasta kun remontti on noin 15 vuoden päässä erääntymisestä. Malli hinnoittelee rationaalisesti; markkinakäyrä on vertailun vuoksi – ero näiden kahden välillä on käytännössä se paikka, josta hyviä diilejä löytyy: tuoreen remontin kohde on markkinalla usein alihinnoiteltu, pian erääntyvä ylihinnoiteltu.

Kun linjasaneerauksen tilaa ei tiedetä. Ilmoituksesta ei aina selviä, onko linjasaneeraus tehty. Silloin arvio ei jätä asiaa huomiotta vaan käyttää odotusarvoa: osassa tämänikäisistä taloista remontti on tehty, osassa se on edessä. Vaikutus on 45 % siitä, mitä tiedetysti erääntynyt remontti tarkoittaisi – tuntematon tila ei siis koskaan rangaise yhtä ankarasti kuin varma tieto. Ilman rakennusvuotta oikaisua ei tehdä lainkaan, koska silloin ikää ei voi laskea.

Päättely vaimenee vanhassa kannassa. Rakennusvuosi kertoo putkien tilasta vain ensimmäisen käyttöiän ajan: kun talo on selvästi yhden saneerauskierron yli (yli 60 v), remontti on lähes varmasti jo jossain vaiheessa tehty eikä ikä enää erottele taloja toisistaan. Siksi vaikutus pienenee tasaisesti takaisin nollaan sen sijaan että jäisi pysyvästi suurimpaan miinukseen – muuten malli rankaisisi vanhinta kantaa eniten, vaikka se on markkinalla usein arvostettua.

Hoitovastikkeen vaikutus

Ostajan kuukausikustannus muodostuu velattomasta hinnasta ja hoitovastikkeesta. Kahden muuten samanlaisen asunnon hintaeron tulisi vastata vastike-eron pääomitettua arvoa. Vertailutasona käytetään Tilastokeskuksen tilastoimaa keskimääräistä asuinhuoneistovastiketta suuralueittain ja talotyypeittäin (24.07.2026):

Vertailu tehdään alueen (kaupungin) tasoon, ei koko maan keskiarvoon – kaupunkikannassa (etenkin pääkaupunkiseudulla) hoitovastike on rakenteellisesti korkeampi, ja alueen neliöhinta jo heijastaa sitä, joten koko maan tasoon vertaaminen rankaisisi kaupunkiasuntoa kahteen kertaan. Aluetasoa korkeampi vastike laskee arviota, matalampi nostaa. Poikkeama pääomitetaan noin 8 %:n vuosituotolla: 1 €/m²/kk ero vastaa noin 75 €/m² hinnassa, ja vaikutus rajataan ±10 %:iin. Rahoitusvastike (pääomavastike) ei ole mukana, koska se sisältyy jo velkaosuuteen ja siten velattomaan hintaan.

Vuokratontti

Tontinvuokra on jatkuva lisäkulu. Jos summa on ilmoituksessa, se pääomitetaan samalla periaatteella kuin hoitovastike (1 €/m²/kk ≈ 75 €/m²), rajattuna enintään 12 %:iin alueen neliöhinnasta. Jos tontinvuokran summa ei ole tiedossa, käytetään kiinteää −7 % vähennystä, joka vastaa vuokratontillisten kohteiden tyypillistä hintaeroa omalla tontilla oleviin.

Vuokratuotto (sijoittajalle)

Perustuu alueen keskineliövuokraan (Tilastokeskus, vapaarahoitteiset vuokra-asunnot, kaupungeittain ja huoneistotyypeittäin – vuokria ei julkaista postinumerotarkkuudella). Bruttovuokratuotto = vuosivuokra / hinta. Nettotuotto = (vuosivuokra − vuosihoitovastike) / hinta, ennen veroja ja lainakuluja. Vuokrataso on alueen keskiarvo, ei kohteen toteutunut tai arvioitu vuokra.

Kuukausikustannus ja korkoriski

Kuukausikustannuksen lainakorkoa voi säätää analyysissä itse, ja luvut päivittyvät reaaliajassa. Rinnalla näytetään korkeampi stressikorko riskin hahmottamiseksi. Kertaluontoinen varainsiirtovero ja kokonaishankintahinta näkyvät erittelyssä. Velkaosuus (yhtiölaina) poimitaan ilmoituksesta: suuri velkaosuus tarkoittaa korkoriskiä ja mahdollisesti nousevaa rahoitusvastiketta, etenkin jos putkiremontti on edessä.

Alueen profiili

Postinumeroalueen väestökehitys, keski-ikä, asukkaiden mediaanitulo, korkeakoulutettujen osuus ja työllisyysaste Tilastokeskuksen Paavo-avoindatasta. Kunkin luvun alla näkyy vertailu koko maan tasoon (▲ yli / ▼ alle), jotta näkee heti onko esim. alueen mediaanitulo tai korkeakoulutettujen osuus korkea vai matala verrattuna koko maahan. Kasvava väestö tukee usein hintakehitystä ja vuokrattavuutta, vähenevä heikentää molempia. Postinumerotason väestötiedot julkaistaan 1–2 vuoden viiveellä.

Myyntiaika

Kohteen julkaisupäivästä laskettu myynnissäoloaika, näytetään omana tilastokorttinaan analyysin kärjessä. Tieto ei näy asuntoilmoituksissa suoraan, vaikka se on ostajalle yksi kiinnostavimmista signaaleista: pitkään myynnissä ollut kohde ei ole käynyt kaupaksi pyyntihinnalla, mikä tarkoittaa yleensä neuvotteluvaraa. Alle 45 pv = tuore ilmoitus, 45–90 pv = mahdollista neuvotteluvaraa, yli 90 pv = todennäköisesti neuvotteluvaraa. Julkaisupäivä on ilmoituksen alkuperäinen päivä, ei hakutuloksissa näkyvä nostopäivä.

Rakennusajan huomiot

Rakennusvuoden perusteella koottu yleinen tarkistuslista, joka huomioi jo tehdyt remontit ettei se varoita turhaan:

• Ennen v. 1994 rakennetuissa: asbestin mahdollisuus rakennusmateriaaleissa – remonttien edellä vaaditaan asbestikartoitus.
• Rakennus ~45 vuotta tai vanhempi ilman tiedettyä putkiremonttia: linjasaneeraus todennäköisesti ajankohtainen tai lähivuosina edessä.
• Rakennus enintään 30 vuotta: putket, viemärit ja märkätilojen vedeneristys ovat alkuperäiset ja käyttöiän alkupäässä, joten linjasaneeraus ei ole ajankohtainen.
• 1960–1979 rakennetut (betonielementtikausi): julkisivujen ja parvekkeiden betonin rapautuminen sekä raudoitteiden korroosio mahdollisia.
• 1965–1990 rakennetuissa: osassa valesokkelirakenne – kosteusriski seinän alaosissa.
• Ennen v. 1960 rakennetut: putket ja sähköt usein jo uusittu (varmista milloin), ilmanvaihto usein painovoimainen.
• Uudiskohteet (v. 2015 tai uudemmat): tarkista yhtiölainan (velkaosuuden) suuruus ja rahoitusvastikkeen kehitys – suurin taloudellinen riski uudiskohteissa.

Nämä ovat aikakauden yleisiä huomioita – varmista aina isännöitsijäntodistuksesta ja kuntotutkimuksista.

Rajoitukset

Arvio on suuntaa-antava eikä korvaa ammattilaisen tekemää arviota. Se perustuu alueen tilastolliseen keskihintaan ja yleisiin oikaisukertoimiin, jotka kuvaavat kunkin tekijän tyypillistä vaikutusta – ei juuri tälle taloyhtiölle tai kadulle sovitettuihin. Katso myös Usein kysytyt kysymykset ja Käyttöehdot & tietosuoja sovelluksen footerista.