Asunnon hintaan vaikuttavat tekijät

Asunnon hinta muodostuu käytännössä kahdesta osasta: alueen hintatasosta ja kohdekohtaisista poikkeamista siitä. Sijainti ratkaisee suuruusluokan, ja sen päälle tulee kymmenkunta tekijää, joista jokainen siirtää hintaa muutamasta prosentista useisiin kymmeniin tuhansiin euroihin. Tässä artikkelissa käydään läpi ne kaikki – suuruusjärjestyksessä ja euroina, ei pelkkinä prosentteina.

Luvut ovat samat, joilla AsuntoAnalyysin arvio lasketaan, ja niillä on kaksi eri lähdettä. Prosenttikertoimet (kunto, kerros, ilmansuunta, sauna, energialuokka) on kalibroitu Tilastokeskuksen toteutuneisiin kauppahintoihin: kunkin tekijän vaikutus on mitattu saman alueen, saman huoneistotyypin ja saman ajankohdan sisällä, ei arvioimalla. Remonttien euromäärät taas ovat tyypillisiä urakkahintoja osakkaan osuutena – ne kertovat mitä remontti maksaa, eivät sitä, paljonko markkina siitä rankaisee.

• Sijainti: kaiken lähtökohta
• Mikä vaikuttaa eniten?
• Taloyhtiön remontit
• Asunnon kunto
• Keittiö ja kylpyhuone
• Koko ja huoneluku
• Kerros ja hissi
• Parveke, ikkunat ja ilmansuunta
• Oma sauna
• Energialuokka
• Hoitovastike
• Oma vai vuokratontti
• Rakennusvuosi
• Sama tekijä painaa eri alueilla eri verran
• Rakenteelliset ja sykliset tekijät
• Mitä hinta-arvio ei näe

Sijainti: kaiken lähtökohta

Sijainti ei ole yksi tekijä muiden joukossa, vaan se taso, johon kaikkia muita verrataan. Arvion pohjana on postinumeroalueen toteutunut keskineliöhinta oman huoneistotyypin kaupoista viimeisten 12 kuukauden ajalta. Kaikki alla käsiteltävät tekijät ovat poikkeamia tästä luvusta – siksi ne on useimmiten ilmaistu prosentteina.

Käytännön seuraus: saman kokoinen ja kuntoinen asunto voi maksaa Suomessa moninkertaisesti eri verran pelkän postinumeron takia, ja tämä ero on suurempi kuin kaikkien muiden tekijöiden vaikutus yhteensä. Sitä ostaja ei voi korjata remontilla. Alueiden väliset erot ja niiden kehitys näkyvät alueiden hakemistossa ja artikkelissa 20 vuotta asuntojen hintoja.

Mikä vaikuttaa eniten?

Alla jokainen mallin hinnoittelutekijä sen mukaan, kuinka paljon se voi enimmillään heilauttaa hintaa. Oikea sarake on ääripäiden ero eli koko haarukan leveys euroina 60 m²:n asunnossa alueella, jonka neliöhinta on 3 000 €/m² (havainnollistava esimerkki, ei aineistosta laskettu keskiarvo):

Järjestys yllättää useimmat: taloyhtiön remonttitilanne hallitsee listaa ja jättää alleen ne ominaisuudet, joita asuntoesittelyssä katsotaan. Sauna, parveke ja hissi ovat listan pohjalla. Ne kaikki vaikuttavat – mutta yhdessäkään niistä ei ole kyse samasta suuruusluokasta kuin edessä olevassa linjasaneerauksessa.

Yksi varaus järjestykseen: se pätee tällä hintatasolla. Remontin urakkahinta on suunnilleen sama kaikkialla Suomessa, kun taas kunto, kerros ja sauna ovat osuuksia alueen neliöhinnasta. Kalliilla alueella prosenttitekijät nousevat siis listalla: kunto ohittaa linjasaneerauksen alueella, jonka neliöhinta ylittää noin 6 300 €/m². Halvoilla alueilla järjestys ei sen sijaan käänny toisin päin, koska myös remontin hintavaikutus on siellä osuus alueen tasosta. Tähän palataan osiossa sama tekijä painaa eri alueilla eri verran.

Taloyhtiön remontit

Osakeasunnossa ostaja ostaa osuuden taloyhtiöstä, ei vain seiniensä sisäpuolta. Siksi taloyhtiön korjausvelka siirtyy kauppahintaan – edessä oleva remontti on tuleva lasku, joka maksetaan vastikkeena tai yhtiölainana. Malli hinnoittelee taloyhtiön kriittiset remontit osakkaan tyypillisenä osuutena asunnon neliötä kohti:

Kaksi asiaa kannattaa lukea taulukosta. Ensinnäkin linjasaneeraus on omassa sarjassaan: se on 3,3-kertainen seuraavaksi kalleimpaan (julkisivuremontti) nähden. Toiseksi tehdyn remontin lisäarvo on selvästi pienempi kuin edessä olevan miinus. Se ei ole mallin epäsymmetria vaan havainto markkinasta: tehdystä remontista maksetaan osa takaisin, mutta ostaja ei korvaa koko urakkaa – hän saa vastineeksi asunnon, jossa asuminen ei keskeydy kuukausiksi.

Tehty remontti ei myöskään ole ikuinen. Jokaisella on tekninen käyttöikä, ja arvo laskee tasaisesti sen mukana: 45 vuotta sitten tehty linjasaneeraus ei ole enää lisäarvo vaan seuraavan kierroksen alku. Tarkempi erittely – mitä "putkiremontti tehty" oikeasti tarkoittaa ja miksi se voi tarkoittaa kolmea eri asiaa – on artikkelissa paljonko putkiremontti laskee asunnon hintaa.

Asunnon kunto

Remonttien jälkeen kunto on suurin yksittäinen tekijä, ja se on ensimmäinen, johon ostaja voi itse vaikuttaa. Olennaista on vertailukohta: alueen keskihinta sisältää kaikenkuntoisia asuntoja, ja tyypillinen kauppa tehdään hyväkuntoisesta asunnosta. Siksi tyydyttävä kunto on keskitason alapuolella eikä nolla – tämä on yleisin virhepäätelmä asuntoja vertaillessa.

Esimerkkiasunnossamme ero peruskorjatun ja remonttia vaativan välillä on 38 700 €. Kunto on myös niitä tekijöitä, joiden vaikutus vaihtelee markkinatilanteen mukana: ostajan markkinassa remonttitarpeesta rangaistaan ankarammin kuin myyjän (ks. sykliset tekijät).

Keittiö ja kylpyhuone

Huoneistokohtaiset remontit ovat pienempiä kuin taloyhtiön remontit, mutta ne ovat näkyvimmät: ne ovat ensimmäinen asia, jonka ostaja näkee esittelyssä. Kylpyhuone painaa keittiötä enemmän, koska siihen liittyy vesivahinkoriski eikä vain ulkonäkö.

Käyttöiät ovat lyhyempiä kuin taloyhtiöremonteilla, joten näiden arvo myös vanhenee nopeammin: 10 vuotta sitten uusittu keittiö on jo puolivälissä käyttöikäänsä. Huomaa myös, että alkuperäinen kylpyhuone tarkoittaa käytännössä alkuperäistä vedeneristystä – ja se on osa linjasaneerausta, ei erillinen pintaremontti.

Koko ja huoneluku

Neliöhinta laskee asunnon koon kasvaessa: yksiön neliö maksaa enemmän kuin kolmion neliö, koska keittiö, kylpyhuone ja eteinen maksavat suunnilleen saman riippumatta asunnon koosta. Ero on iso – kerrostaloaineistossa yksiön neliöhinta on tyypillisellä alueella noin kymmenyksen korkeampi kuin kolmion tai sitä suuremman, ja ääripäissä puolitoistakertainen.

Mallissa tälle ei ole omaa kerrointa, eikä sitä tarvita: vertailuluku haetaan valmiiksi oman huoneistotyypin kaupoista (yksiö, kaksio, kolmio+), joten koko on jo normalisoitu pois. Poikkeus on rivitalo, jolle Tilastokeskus julkaisee postinumerotasolla vain yhden luvun kaikista kokoluokista – rivitalokohteessa alueen vertailuluku on siis karkeampi kuin kerrostalossa. Sitä ei voi korjata hakemalla, koska huonelukujakoa ei postinumerotasolla ole olemassa, joten rivi- ja paritalon arviohaarukkaan lisätään sen sijaan 6 prosenttiyksikköä: arvio kertoo epävarmuuden sen sijaan että esittäisi tarkkuutta, jota aineistossa ei ole.

Kerros ja hissi

Kerrostalossa arvo nousee ylöspäin mentäessä noin +1,2 % kerrosta kohti (näkymä, valo, rauha) 8. kerrokseen asti ja sen yläpuolella vaimennettuna +0,4 % kerrosta kohti, enintään +12 %:iin asti. Vaimennuksen syy on se, että näkymä ja valo on saatu kertaalleen kattolinjan yläpuolella, eikä sitä osteta uudestaan joka kerroksessa. Katutaso on −1,2 % keskitason alapuolella. Ylin kerros saa lisäksi oman preemionsa, joka on korkeassa talossa suurempi kuin matalassa – enintään +13,5 %.

Hissittömyys on kynnys, ei portaittain kasvava haitta: 4. kerroksesta ylöspäin vaikutus on −2 %, ja sitä alemmissa kerroksissa portaat ovat siedettävät eikä vaikutusta synny lainkaan. Haitta ei myöskään kasva korkeammalle mentäessä – ylimmissä kerroksissa näkymä kompensoi nousun. Alle 4-kerroksisessa talossa hissittömyys on normi eikä siitä tehdä vähennystä lainkaan.

Parveke, ikkunat ja ilmansuunta

Parvekkeen olemassaolo ei sinänsä ole hintatekijä – ero syntyy siitä, mihin suuntaan se avautuu. Sama koskee asunnon ikkunoita. Alla vaikutus euroina 60 m²:n esimerkkiasunnossa:

Ikkunoiden suunta vaikuttaa molempiin suuntiin (pohjoiseen avautuva asunto on −1,2 % keskitason alapuolella), parvekkeen suunta vain ylöspäin. Parvekkeettomuudesta tehdään −1 % vähennys vain vuonna 1975 tai sen jälkeen rakennetuissa taloissa: sitä vanhemmassa kannassa parvekkeettomuus on niin tavallista, että se on jo alueen hintatasossa mukana.

Oma sauna

Asuntokohtainen sauna nostaa arviota +4,5 % eli esimerkkiasunnossamme 8 100 €. Se on itsenäinen hintatekijä silloinkin, kun koko, kunto ja talon ikä on jo huomioitu erikseen.

Olennainen tarkennus: kyse on asunnon omasta saunasta, ei taloyhtiön yhteissaunasta. Ilmoituksissa nämä menevät jatkuvasti sekaisin, ja yhteissauna on usein olemassa juuri niissä taloissa, joiden asunnoissa ei ole omaa saunaa.

Energialuokka

Energialuokka hinnoittuu vain ylhäältä: A-luokasta maksetaan +6 % ja C-luokasta +3 %, mutta D–G-luokista ei tehdä omaa vähennystä. Syy on kaksinkertaisen laskennan välttäminen: heikon energialuokan aiheuttama lämmityskulu näkyy jo hoitovastikkeessa, joka on mallissa oma tekijänsä.

Hyvä luokka taas on merkki teknisesti ajantasaisesta talosta – se korreloi uuden rakennuskannan, koneellisen lämmöntalteenoton ja tekemättömän korjausvelan kanssa. Siitä maksetaan enemmän kuin pelkkä lämmityslaskun ero selittäisi.

Hoitovastike

Hoitovastike on jatkuva kulu, ja jatkuva kulu on pääomaa. Kahden muuten samanlaisen asunnon hintaero vastaa vastike-eron pääomitettua arvoa: mallissa 1 €/m²/kk poikkeama vastaa noin 75 €/m² asunnon hinnassa, ja vaikutus rajataan ±10 %:iin alueen tasosta.

Vertailukohta ei ole nolla vaan alueen tyypillinen vastiketaso, joten normaali vastike ei vaikuta arvioon suuntaan eikä toiseen. Rahoitusvastike (pääomavastike) ei ole mukana lainkaan: yhtiölaina sisältyy jo velattomaan hintaan, eikä samaa velkaa lasketa kahdesti.

Oma vai vuokratontti

Vuokratontilla oleva taloyhtiö ei omista maata, jolla talo seisoo. Vaikutus syntyy samalla logiikalla kuin hoitovastikkeella: tontinvuokra on jatkuva kulu, joka pääomitetaan takaisin hinnaksi. Jos vuokran summaa ei kerrota ilmoituksessa, malli käyttää kiinteää −7 % vähennystä.

Ostajan kannalta tärkein tarkistettava ei kuitenkaan ole nykyinen vuokra vaan sopimuksen päättymisvuosi: uusinnassa vuokra määritetään tontin nykyarvosta ja voi moninkertaistua kerralla. Aihe on käsitelty kokonaan omassa artikkelissaan miten vuokratontti vaikuttaa asunnon hintaan.

Rakennusvuosi

Rakennusvuosi vaikuttaa hintaan enemmän kuin mikään yksittäinen kerroin kertoo, koska se vaikuttaa kaiken muun kautta: se määrää remonttien ajoituksen, kertoo energialuokasta, pohjaratkaisusta ja rakennustavasta. Malli käyttää sitä ensisijaisesti remonttilogiikassa – kun remonttitietoa ei ole, talon ikä kertoo mitä on todennäköisesti edessä.

Uusi talo ei siksi saa erillistä "uutuuslisää", vaan sen arvo syntyy siitä, että kaikki remontit ovat kaukana edessä. Vastaavasti 1970-luvun talossa moni niistä osuu juuri nyt. Päättely toimii kuitenkin vain ensimmäisen käyttöiän ajan: yli 60 vuotta vanhassa talossa linjasaneeraus on lähes varmasti jo jossain vaiheessa tehty, eikä ikä enää erottele kohteita – silloin malli ei väitä tietävänsä, vaan kehottaa tarkistamaan isännöitsijäntodistuksesta.

Sama tekijä painaa eri alueilla eri verran

Yllä olevassa suuruusjärjestyksessä on yksi ehto, joka kannattaa ymmärtää: osa tekijöistä on osuuksia alueen neliöhinnasta (kunto, kerros, sauna, energialuokka) ja osa lähtee liikkeelle kiinteästä urakkahinnasta (kaikki remontit). Remontti maksaa suunnilleen saman Helsingissä ja Kajaanissa – mutta mitä se maksaa ja paljonko markkina siitä rankaisee ovat kaksi eri asiaa, ja niiden ero kasvaa mitä halvemmasta alueesta on kyse.

Syy on siinä, mihin arviota verrataan. Vertailukohta on alueen keskihinta, ja se sisältää jo alueen tyypillisen korjausvelan: alueella, jonka taso on 1 500 €/m², myydään jatkuvasti taloja joissa linjasaneeraus on edessä, ja se näkyy jo siinä keskihinnassa. Jos koko urakkahinta vähennettäisiin keskihinnasta, sama asia laskettaisiin kahdesti – ja halvimmilla alueilla yksi ainoa putkiremontti veisi käytännössä koko asunnon arvon. Siksi malli suhteuttaa remontin hintavaikutuksen alueen tasoon: 3 000 €/m² on se taso, jolla koko urakkahinta on oikea markkina-alennus, ja sen alapuolella vaikutus on kiinteä osuus asunnon arvosta.

Taulukko lukee kahteen suuntaan. Kalliilla alueella urakkahinta menee arvioon sellaisenaan, mutta se on pieni osuus asunnon arvosta: 6 000 €/m²:n alueella 17 %. Halvalla alueella osuus on suurempi – 33 % – mutta se ei enää kasva rajatta, koska alueen oma hintataso kertoo jo osansa tarinasta. Kummallakin tavalla luettuna johtopäätös on sama: korjausvelan suhteellinen merkitys kasvaa mitä halvemmasta alueesta on kyse, ja siksi laskevan hintakehityksen alueilla remonttitilanteen selvittäminen on tärkeämpää kuin kasvavilla – siellä tulevaa remonttia ei voi rahoittaa myymällä, koska myyntihinta ei kata sitä.

Rakenteelliset ja sykliset tekijät

Kaikki tekijät eivät ole yhtä vakaita. Osa vaikuttaa suunnilleen samalla tavalla riippumatta siitä, onko markkina ostajan vai myyjän – toiset liikkuvat suhdanteen mukana:

• Rakenteellisia (vakaita yli suhdanteiden): koko, kerros, hissi, sauna, parveke ja ilmansuunta, energialuokka, hoitovastike.
• Syklisiä (syvenevät ostajan markkinassa): kunto ja vuokratontti. Kun ostajia on vähän, remonttitarpeesta ja jatkuvasta lisäkulusta rangaistaan ankarammin; kun kysyntä on kova, niitä katsotaan läpi sormien.

Syklisille tekijöille malli käyttää keskitason arvoa, ei ääripäätä. Käytännön seuraus ostajalle: hyväkuntoisesta asunnosta maksettu preemio on suurimmillaan hiljaisessa markkinassa, ja remontoitavan kohteen alennus kaventuu, jos markkina kääntyy ennen kuin myyt.

Mitä hinta-arvio ei näe

Tilastoon perustuva arvio on hyvä siinä, mikä on mitattavissa, ja sokea muulle. Nämä jäävät kokonaan sen ulkopuolelle – eivätkä ne ole pieniä asioita:

• Näkymä, melu ja mikrosijainti. Merinäköala, junarata ikkunan alla tai sisäpihan rauha eivät näy postinumerotason tilastossa.
• Taloyhtiön talous. Lainakanta, korjausvelka rahassa, tontin lunastusoikeus ja hallinnon toimivuus ovat isännöitsijäntodistuksessa, eivät ilmoituksessa.
• Pohjaratkaisun toimivuus. Kaksi 60 neliön kolmiota voivat olla asuttavuudeltaan aivan eri asunnot.
• Piilevät vauriot. Kosteusvaurio tai homeongelma ei ole hinnanalennus vaan oma kysymyksensä, joka selviää vain kuntotarkastuksessa.
• Myyntitilanne. Perikunnan kiire, muutto toiselle paikkakunnalle tai pitkä myyntiaika vaikuttavat toteutuvaan hintaan enemmän kuin moni tämän listan kerroin.

Siksi hinta-arvio on lähtökohta neuvotteluun ja tapa tunnistaa poikkeamat, ei lopullinen hinta. Se vastaa kysymykseen "onko tämä pyyntihinta linjassa sen kanssa, mitä vastaavista asunnoista on tällä alueella maksettu" – ei kysymykseen "kannattaako minun ostaa juuri tämä asunto".

Lyhyesti

• Sijainti määrää tason; kaikki muu on poikkeama siitä. Aluetta ei voi remontoida.
• Taloyhtiön remonttitilanne on suurin kohdekohtainen tekijä – ja se on juuri se, mitä esittelyssä ei näe.
• Remonttien jälkeen kunto painaa eniten, ja tyydyttävä kunto on keskitason alapuolella, ei nollassa.
• Jatkuvat kulut ovat pääomaa: hoitovastike ja tontinvuokra siirtyvät hintaan pääomitettuina.
• Remonttien euromäärä on suunnilleen sama kaikkialla, joten korjausvelka painaa suhteellisesti eniten halvoilla alueilla.
• Näkymä, taloyhtiön talous ja pohjaratkaisu eivät ole missään tilastossa – ne on katsottava itse.

Oman kohteesi luvut näet liittämällä Oikotie- tai Etuovi-linkin etusivun hakukenttään: analyysi erittelee jokaisen yllä olevan tekijän omalle rivilleen euroina ja kertoo, mistä ero pyyntihintaan syntyy. Kertoimien perustelut ja lähteet ovat Tietolähde & menetelmä -sivulla.