Paljonko putkiremontti laskee asunnon hintaa?

Mitä linjasaneeraus maksaa osakkaalle

Linjasaneeraus eli arkikielessä putkiremontti on osakeasunnon suurin yksittäinen arvotekijä. Kun taloyhtiö uusii vesijohdot, viemärit ja märkätilojen vedeneristykset, lasku tulee osakkaille vastikkeena tai yhtiölainana – ja se on niin iso, että se näkyy asunnon kauppahinnassa riippumatta siitä, onko remontti tehty vai edessä.

AsuntoAnalyysin mallissa edessä oleva linjasaneeraus on 1 000 €/m² asunnon pinta-alaa kohti. Luku on osakkaan tyypillinen osuus koko urakasta, ei taloyhtiön kokonaiskustannus:

Huomaa epäsymmetria: juuri tehty remontti ei nosta hintaa yhtä paljon kuin edessä oleva laskee sitä. Se ei ole virhe vaan havainto markkinasta. Tehdystä remontista maksetaan osa takaisin, mutta ostaja ei korvaa koko urakkaa – hän saa vastineeksi asunnon, jossa asuminen ei keskeydy kuukausiksi.

Taulukon luvut ovat urakkahintoja, ja ne ovat samalla remontin enimmäisvaikutus arvioon. Vertailukohta on alueen keskihinta, joka sisältää jo alueen tyypillisen korjausvelan, joten halvoilla alueilla koko urakkahinnan vähentäminen laskisi saman asian kahdesti. Arvio suhteuttaa vaikutuksen alueen tasoon: 3 000 €/m² on se taso, jolla koko urakkahinta on oikea markkina-alennus, ja sen alapuolella vaikutus on noin 33 % asunnon arvosta. Sama 60 m²:n asunto saa siis edessä olevasta linjasaneerauksesta 60 000 € miinusta kalliilla alueella mutta 30 000 € alueella, jonka taso on 1 500 €/m². Remontin oma hinta on molemmissa sama, ja se näkyy sellaisenaan yllä olevassa taulukossa ja analyysin kuukausikustannuksessa.

Urakkahinnan vaihteluväli, osien hinnat euroina ja lasku kuukausieränä ovat omassa artikkelissaan: Putkiremontin hinta per neliö. Tämä artikkeli vastaa toiseen kysymykseen: mitä remontti tekee asunnon arvolle.

Kolme eri remonttia yhden nimen alla

"Putkiremontti tehty" on ilmoituksessa harhaanjohtava tieto, koska se voi tarkoittaa kolmea eri asiaa. Käyttövesiputket voidaan uusia koskematta viemäreihin, ja sukittamalla tai pinnoittamalla korjattu viemäri ei uusi kylpyhuoneiden vedeneristystä. Osilla on eri hinta ja eri käyttöikä:

Viemärilinjojen uusiminen rakenteita auki purkamalla on selvästi kallein osa. Vedeneristys taas on melko kiinteä summa kylpyhuonetta kohti, joten sen todellinen neliöhinta on pienessä asunnossa taulukkoa korkeampi ja isossa matalampi.

Tehty putkiremontti ei ole ikuinen

Yleisin virhe asuntoa vertaillessa on kohdella tehtyä remonttia binäärisenä: joko se on tehty tai ei. Käytännössä 45 vuoden käyttöiästä kuluu joka vuosi osa, ja arvo laskee sen mukana: 45 vuotta sitten tehty linjasaneeraus ei ole enää lisäarvoa lainkaan, ja sen jälkeen se kääntyy miinukselle – seuraava kierros on edessä. Näin arvo kehittyy 60 m²:n asunnossa:

Milloin voi tehdä hyvät kaupat

Kuvaajassa on kaksi käyrää. Rationaalinen on yllä kuvattu suora: arvo laskee tasaisesti käyttöiän mukana. Markkina on se, mitä ostajat tosiasiassa tekevät – tuoreesta remontista ei juuri makseta preemiota, vaan hinta putoaa jyrkästi vasta kun remontti on noin 15 vuoden päässä.

Näiden kahden käyrän välinen ero on käytännössä se paikka, josta löytöjä etsitään. Vasemmassa reunassa – talo, jonka linjasaneeraus valmistui äskettäin – markkina maksaa vähemmän kuin remontin todellinen arvo on. Oikealla, juuri ennen erääntymistä, tilanne on päinvastoin: hinnassa ei vielä näy remontti, joka on tulossa muutaman vuoden sisällä.

Lyhyesti

• Edessä oleva linjasaneeraus on tyypillisesti 1 000 €/m², eli 60 000 € 60 m²:n asunnossa.
• "Tehty" ei riitä tiedoksi: kysy mikä osa tehtiin ja minä vuonna.
• 45 vuotta vanha putkiremontti on jo seuraavan remontin alku, ei myyntivaltti.

Voit tarkistaa vaikutuksen omaan kohteeseesi liittämällä Oikotie- tai Etuovi-linkin etusivun hakukenttään: analyysi erittelee linjasaneerauksen osat, arvioi milloin kukin on seuraavan kerran edessä ja kertoo mitä se tarkoittaa euroina. Kaikki tämän artikkelin luvut ovat samasta mallista, ja niiden perustelut ovat menetelmäsivulla.