Putkiremontin hinta per neliö
Linjasaneerauksen hinta ilmoitetaan yleensä euroina asunnon neliötä kohti, ja saman remontin vaihteluväli on kaksinkertainen. Mistä hinta koostuu, minkä neliön hinnasta oikeastaan puhutaan, paljonko se on kuukaudessa yhtiölainana ja milloin lasku on edessä.
Tyypillinen hinta ja vaihteluväli
Putkiremontti eli linjasaneeraus maksaa osakkaalle tyypillisesti 1 000 €/m² asunnon pinta-alaa kohti. Vaihteluväli on leveä: 700–1 400 €/m², eli kalleimmassa päässä hinta on noin 2-kertainen halvimpaan verrattuna. AsuntoAnalyysin arvio laskee vaikutuksen pistearvolla 1 000 €/m², ja haarukka näkyy analyysin remonttien aikajanalla.
Neliöhinnasta saa asunnon oman kustannuksen suoralla kertolaskulla:
| Asunnon koko | Tyypillinen kustannus | Vaihteluväli |
|---|---|---|
| 40 m² | 40 000 € | 28 000–56 000 € |
| 60 m² | 60 000 € | 42 000–84 000 € |
| 80 m² | 80 000 € | 56 000–112 000 € |
| 100 m² | 100 000 € | 70 000–140 000 € |
Minkä neliön hinta se on?
Kysymys ei ole turha, koska urakkahintoja ilmoitetaan kolmella eri tavalla. Tässä artikkelissa – ja AsuntoAnalyysin mallissa – neliö tarkoittaa aina asunnon asuinpinta-alaa. Se on ainoa luku, joka lukee myynti-ilmoituksessa, ja siksi ainoa, jolla ostaja voi laskea oman osuutensa etukäteen.
- € / asunnon m² – tämän artikkelin yksikkö. Kerro asunnon pinta-alalla, saat oman osuutesi.
- € / linjametri tai € / nousulinja – urakoitsijan tarjouslaskennan yksikkö. Sitä ei voi muuntaa asunnon neliöiksi tietämättä yhtiön pohjaratkaisua.
- € / taloyhtiö – hankesuunnitelman kokonaissumma. Vertailukelpoinen vasta jaettuna yhtiön asuinneliöillä.
Neliöperusteisessa jaossa on yksi tunnettu vinouma, joka kannattaa tietää. Märkätilojen vedeneristys on lähinnä kylpyhuonekohtainen kiinteä summa – noin 10 800 € 60 m²:n asunnossa – eikä se juuri kasva asunnon koon mukana. Pienessä asunnossa sen todellinen neliöhinta on siis taulukkoa korkeampi ja isossa matalampi. Sama pätee lievemmin koko urakkaan: yksiö maksaa neliöltä hieman enemmän kuin saman yhtiön perheasunto.
Mistä hinta koostuu
Linjasaneeraus on kolme eri työtä yhden nimen alla, ja ne voidaan tehdä myös erikseen. Alla kunkin osan hinta neliötä kohti ja euroina kolmen kokoiselle asunnolle:
| Osa | €/m² | 40 m² | 60 m² | 100 m² |
|---|---|---|---|---|
| Viemärit | 600 €/m² | 24 000 € | 36 000 € | 60 000 € |
| Käyttövesiputket | 220 €/m² | 8 800 € | 13 200 € | 22 000 € |
| Kylpyhuoneiden vedeneristys | 180 €/m² | 7 200 € | 10 800 € | 18 000 € |
| Yhteensä | 1 000 €/m² | 40 000 € | 60 000 € | 100 000 € |
Viemärilinjojen uusiminen rakenteita auki purkamalla on selvästi kallein osa, noin 60 % koko urakasta. Juuri siksi sukitus tai pinnoitus on merkittävä hintatekijä: siinä vanha viemäri korjataan sisäpuolelta purkamatta rakenteita, jolloin urakka jää selvästi halvemmaksi – mutta myös lyhytikäisemmäksi. Mallissa sukitetun viemärin tekninen käyttöikä on 30 vuotta uusimisen 50 vuoden sijaan: halvempi urakka ostaa vähemmän aikaa seuraavaan kierrokseen.
Miksi haarukka on näin leveä
Ääripäät 700 ja 1 400 €/m² ovat saman remontin hintoja, ja ero niiden välillä on 42 000 € 60 m²:n asunnossa. Hintaan vaikuttavat ennen kaikkea:
- Menetelmä. Perinteinen uusiminen vai viemärin sukitus – ks. yllä.
- Laajuus. Tehdäänkö samalla kylpyhuoneet, sähköt, ilmanvaihto ja märkätilojen pintaremontti, vai vain putket. Samalla kertaa tehtynä ne ovat halvempia kuin erikseen, mutta nostavat kertalaskua.
- Talon rakenne ja ikä. Rakenteiden purettavuus, kylpyhuoneiden määrä ja sijoittelu sekä se, onko putkia jo osittain uusittu.
- Yhtiön koko ja alue. Kiinteät kulut – suunnittelu, valvonta, työmaan perustaminen – jakautuvat isossa yhtiössä useammalle neliölle, ja urakkahintataso vaihtelee alueittain.
Mitä se on kuukaudessa
Harva maksaa putkiremonttia kertasuorituksena. Tavallisesti taloyhtiö ottaa yhtiölainan ja osakas maksaa oman osuutensa rahoitusvastikkeena, tai lyhentää sen kerralla pois. Alla sama kustannus euroina kuukaudessa, kahdella tavalla jaettuna noin 25 vuodelle:
| Asunnon koko | Ilman korkoa | Yhtiölaina 3,5 % |
|---|---|---|
| 40 m² | 133 € | 200 € |
| 60 m² | 200 € | 300 € |
| 80 m² | 267 € | 400 € |
| 100 m² | 333 € | 501 € |
Keskimmäinen sarake on se, jonka AsuntoAnalyysin kuukausikustannus näyttää: tuleva remontti jaksotetaan korottomana varauksena noin 25 vuodelle, koska varaus kuvaa kulua eikä lainaa. Oikea yhtiölaina maksaa lisäksi korkoa, ja oikeanpuoleinen sarake näyttää saman summan tasaerälainana samalla korolla, jolla malli laskee pääoman kustannuksen. Oman yhtiösi korko ja laina-aika lukevat isännöitsijäntodistuksessa.
Milloin lasku tulee
Linjasaneeraus tulee mallissa ajankohtaiseksi noin 45 vuoden välein, käytännössä 40–60 vuoden kuluttua rakennustavasta ja materiaaleista riippuen. Rakennusvuodesta saa siis karkean arvion siitä, milloin remontti on edessä, jos sitä ei ole vielä tehty:
| Talo rakennettu | Tyypillinen ajankohta | Haarukka |
|---|---|---|
| 1955 | 2000 | 1995–2015 |
| 1965 | 2010 | 2005–2025 |
| 1975 | 2020 | 2015–2035 |
| 1990 | 2035 | 2030–2050 |
| 2005 | 2050 | 2045–2065 |
Märkätilojen vedeneristys tulee tiensä päähän aikaisemmin, noin 30 vuodessa, joten talossa voi olla edessä märkätilaremontti kauan ennen varsinaista linjasaneerausta. Analyysisivun remonttien aikajana laskee nämä ajankohdat kohteen omista tiedoista ja näyttää kunkin rivin haarukkana, ei yhtenä vuosilukuna.
Kustannus ei ole sama kuin vaikutus hintaan
Yleisin virhe on vähentää urakkahinta suoraan pyyntihinnasta. Vertailukohta – alueen toteutunut neliöhinta – sisältää jo alueen tyypillisen korjausvelan, joten koko urakkahinnan vähentäminen laskisi saman asian kahdesti. Arviossa remontin hintavaikutus on siksi suhteutettu alueen hintatasoon: 3 000 €/m² on se taso, jolla koko urakkahinta on oikea markkina-alennus, ja sen alapuolella vaikutus on noin 33 % asunnon arvosta. Remontin oma hinta on molemmissa tapauksissa sama – tämän artikkelin taulukot eivät siis muutu alueen mukana.
Se, paljonko edessä oleva tai juuri tehty linjasaneeraus liikuttaa asunnon arvoa, on oma kysymyksensä: Paljonko putkiremontti laskee asunnon hintaa?
Lyhyesti
- Putkiremontin hinta on tyypillisesti 1 000 €/m² asunnon pinta-alaa kohti, vaihteluväli 700–1 400 €/m².
- 60 m²:n asunnossa se on 60 000 €, eli noin 300 €/kk yhtiölainana 25 vuodelle.
- Viemärit ovat 60 % hinnasta – sukitus tai pinnoitus on siksi suurin yksittäinen hintaero kahden urakkatavan välillä.
- Neliö tarkoittaa asunnon pinta-alaa, ja luku on osakkaan osuus, ei yhtiön kokonaisurakka.
Voit tarkistaa oman kohteesi liittämällä Oikotie- tai Etuovi-linkin etusivun hakukenttään, tai täyttämällä tiedot käsin: analyysi kertoo, mitkä osat linjasaneerauksesta on ilmoituksen mukaan tehty, milloin kukin on seuraavan kerran edessä ja mitä se tarkoittaa euroina. Kaikki tämän artikkelin luvut tulevat samasta mallista, ja niiden perustelut ovat menetelmäsivulla.