Mihin omakotitalon hinta-arvio perustuu?
Omakotitalon kaupat ovat eri rekisterissä kuin osakeasuntojen, ja siinä rekisterissä on yksi puute, joka ratkaisee koko arvion muodon: rakennuksen pinta-alaa ei ole. Siksi talolle ei lasketa neliöhintaa eikä merkitä ylihintaiseksi. Mitä luku silloin kertoo ja mitä se jättää kertomatta.
Kauppahintarekisteri on arvion pohja
Omakotitalo on kiinteistö, ei asunto-osake. Sen kaupat eivät ole Tilastokeskuksen osakeasuntotilastossa lainkaan, vaan Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisterissä. Se on julkinen rekisteri, johon kirjataan jokainen toteutunut kiinteistökauppa, ja se on koko arvion pohja.
Alueen taso lasketaan sen oman postinumeroalueen toteutuneista kaupoista 3 vuoden ajalta. Alue pääsee mukaan vasta, kun kauppoja on vähintään 8. Tällä hetkellä ehdon täyttää 968 postinumeroaluetta 250 kunnassa, ja niiden takana on 27 242 toteutunutta kauppaa. Naapurialueen kauppoja ei lainata: jos alueelta itseltään ei ole riittävästi kauppoja, lukua ei esitetä ollenkaan.
Miksi neliöhintaa ei anneta
Osakeasunnolle arvio lasketaan neliöhinnasta: alueen toteutunut €/m² kerrotaan asunnon pinta-alalla. Omakotitalolle sitä ei tehdä, ja syy on rekisterissä itsessään. Kauppahintarekisterissä ei ole rakennuksen pinta-alaa. Siinä on kauppahinta, kaupan päivä, sijainti ja tontin pinta-ala, mutta ei tietoa siitä, kuinka iso talo tontilla on.
Neliöhintaa ei siis voi laskea toteutuneista kaupoista. Tällä on kaksi seurausta, jotka kannattaa tietää arviota lukiessa:
- Luku on kiinteistön kokonaishinta. Se sisältää tontin ja rakennuksen yhdessä, eikä sitä ole vakioitu talon koon suhteen.
- Saman postinumeron 90 ja 240 neliön talo saavat saman luvun. Alueen taso on kaikkien alueella myytyjen talojen keskiarvo, joten se kertoo alueesta eikä yksittäisestä talosta.
Juuri tästä syystä AsuntoAnalyysi ei anna omakotitalolle hinta-arviota eikä merkintää ylihintaisuudesta, vaikka osakeasunnolle antaa. Merkintä olisi väärä tavalla, joka seuraa talon kokoa: iso talo näyttäisi lähes aina ylihintaiselta ja pieni löydöltä. Sivu näyttää alueen tason taustatietona ja sanoo ääneen, ettei kyseessä ole arvio kohteen hinnasta.
Kuinka tarkka luku on
Haarukka on omakotitaloilla selvästi leveämpi kuin osakeasunnoilla, ja syy ei ole otoskoko. Osakeasunnon haarukka kattaa vain sen epävarmuuden, joka jää jäljelle sen jälkeen kun koko, kunto, kerros ja taloyhtiön remontit on jo oikaistu. Omakotitalolla mitään näistä ei oikaista, joten hajonta jää haarukkaan.
| Kauppoja alueella | Haarukka | Merkintä |
|---|---|---|
| alle 20 | ±50 % | Suuntaa-antava |
| 20 tai enemmän | ±35 % | Kohtalainen |
| 60 tai enemmän | ±25 % | Hyvä |
Hintataso vaihtelee moninkertaisesti
Omakotitalojen hintaero alueiden välillä on suurempi kuin osakeasunnoilla. Kun ääripäät jätetään pois, edullisimman ja kalleimman kymmenyksen välinen ero on silti 4,4-kertainen. Koko aineistossa haarukka on tätäkin leveämpi: halvimmalla alueella keskihinta on 9 462 € ja kalleimmalla 750 889 €. Ääripäissä ovat pienet syrjäiset alueet ja pääkaupunkiseudun pientaloalueet. Alla viisi aluetta jakauman eri kohdista:
| Alue | Keskihinta | Kauppoja |
|---|---|---|
| Ahlainen
Pori, 29700 · edullinen kymmenys |
74 511 | 19 |
| Jyränkö
Heinola, 18150 · alaneljännes |
104 250 | 10 |
| Vihtavuori
Laukaa, 41330 · mediaani |
157 340 | 25 |
| Kuloinen
Raisio, 21280 · yläneljännes |
234 594 | 37 |
| Nupuri-Nuuksio
Espoo, 02820 · kallein kymmenys |
324 233 | 15 |
Vuokratontilla oleva talo puuttuu rekisteristä
Rekisteri sisältää kiinteistökauppoja. Vuokratontilla oleva omakotitalo ei ole kiinteistö vaan rakennus vuokraoikeuksineen, joten sen kaupat eivät päädy rekisteriin lainkaan.
Alueen taso kuvaa siis omalla tontilla olevia taloja. Koska vuokratonttikohde on tyypillisesti halvempi, sen vertaaminen tähän lukuun olisi kahden eri joukon vertailua. Siksi vuokratontilla olevalle talolle ei näytetä euroeroa alueen tasoon ollenkaan: alueen luku kerrotaan taustatietona ja ero jätetään sanomatta.
Mitä arvio ei kerro
Kolme rajausta, jotka ovat mallissa tarkoituksella:
- Kuukausikustannus ei ole talon kokonaiskulu. Osakeasunnossa hoitovastike kattaa lämmityksen, veden ja kiinteistönhoidon. Omakotitalossa vastiketta ei ole, eikä mallissa ole lähdettä talon omille käyttökuluille, joten luvusta puuttuvat lämmitys, vesi, sähkö, vakuutus, kiinteistövero, jätehuolto ja kunnossapito.
- Taloyhtiön remonttilogiikka ei päde. Mallin remonttiluvut ovat osakkaan osuuksia yhtiön urakasta, jaettuna asunnon neliöille. Omaan taloon niitä ei sovelleta, koska jaettua linjaa tai yhtiön urakkaa ei ole.
- Tämä ei ole virallinen arviokirja. Pankkia, perinnönjakoa tai verottajaa varten tarvitaan auktorisoidun kiinteistöarvioijan lausunto. Tilastoarvio on lähtökohta keskustelulle, ei sen korvaaja.
Tee arvio omasta kohteestasi →
Mitkä tekijät liikuttavat asunnon hintaa →
Tietolähde ja menetelmä →