Mitä taloyhtiön remonttilistasta pitää lukea
Tehdyt ja tulevat remontit ovat kaksi eri luetteloa, joilla on eri luotettavuus. Kuusi merkintää, jotka näyttävät remontilta mutta eivät ole sitä, ja se mitä listasta voi laskea itse.
Kaksi luetteloa, kaksi eri luotettavuutta
Osakeasunnon ilmoituksessa on yleensä kaksi remonttikenttää: tehdyt ja tulevat. Ne näyttävät samanlaisilta luetteloilta, mutta ne ovat luonteeltaan eri asioita, ja niitä luetaan eri tavalla.
Tehdyt remontit on historiatieto. Se on yleensä oikein, ja sen ongelma on epätäsmällisyys: rivi kertoo, että jotain tehtiin, muttei aina mitä tai kuinka laajasti.
Tulevat remontit ei sen sijaan ole päätettyjen hankkeiden lista lainkaan. Se on tavallisimmin taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys eli lakisääteinen arvio siitä, mitä seuraavan viiden vuoden aikana saattaa tulla eteen. Se luettelee myös kunnon mittaamista, huoltotoimia ja varautumista, eikä yksikään näistä ole remontti.
Käytännön seuraus on epäsymmetrinen. Väärin luettu tuleva remontti on kalliimpi virhe kuin väärin luettu tehty. Edessä oleva linjasaneeraus on osakeasunnon suurin yksittäinen erä, ja huoltorivin lukeminen remontiksi tuo sen kohteeseen, jossa sitä ei ole. Toiseen suuntaan virhe jättää vain saamatta hyvityksen jo tehdystä työstä.
Kuusi merkintää ja se, mitä ne oikeasti tarkoittavat
Alla on kuusi luettelomerkintää, jotka esiintyvät ilmoituksissa jatkuvasti. Vasemmalla on merkintä sellaisenaan ja se, miltä se silmäiltynä näyttää. Oikealla on se, mitä se oikeasti kertoo. Rivit ovat oikeista ilmoituksista tunnistettuja muotoja, ja lopputulos on ajettu saman tunnistuksen läpi, jota tämän palvelun arviot käyttävät.
| Merkintä ilmoituksessa | Mitä se tarkoittaa |
|---|---|
| Vesi- ja viemäriputkien huuhtelu ja kuvaus Tulevat Näyttää: Linjasaneeraus edessä |
Ei kirjata remontiksi Huuhtelu ja kuvaus ovat putkiston huoltoa ja kuntotutkimusta, eivät uusimista. |
| Vesikaton huoltomaalaus Tulevat Näyttää: Kattoremontti edessä |
Ei kirjata remontiksi Huoltomaalaus on pintakäsittelyä. Katon käyttöikä ei ala siitä alusta. |
| Kunnossapitotarve seuraavan viiden vuoden aikana: katon tarkistus Tulevat Näyttää: Kattoremontti edessä |
Ei kirjata remontiksi Kunnossapitotarveselvitys luettelee kunnon mittaamista, ei päätettyjä remontteja. |
| 2023 Alemmassa kellarissa olevan valurautaviemärin uusinta Tehdyt Näyttää: Viemärit uusittu 2023 |
Ei kirjata remontiksi Työ koskee kellarin pätkää, ei huoneistojen linjoja. Se ei kerro linjasaneerauksen tilasta. |
| 2021 Päädyn tiilisaumojen paikkakorjaus Tehdyt Näyttää: Julkisivuremontti tehty 2021 |
Ei kirjata remontiksi Yhden päädyn paikkakorjaus ei ole koko julkisivun uusiminen. |
| 2014 Vesi- ja viemäriputket uusittu Tehdyt + tulevat: Vesi- ja viemäriputkien huuhtelu ja kuvaus Näyttää: Linjasaneeraus edessä |
Putkiremontti (linjasaneeraus): tehty 2014 Sama luettelo sisältää molemmat. Tehty remontti ratkaisee, eikä huoltorivi kumoa sitä. |
Neljässä ensimmäisessä on sama piirre: merkinnässä on remontin kohde mutta ei remonttia. Kyse on huollosta, tarkastuksesta, huuhtelusta, maalauksesta tai selvityksestä.
Viides on eri tyyppiä ja vaikeampi huomata. Siinä on aito remonttiverbi, mutta työ koskee vain osaa rakennuksesta. Kellarin viemäripätkä, yhden päädyn julkisivu, porrashuoneen ikkunat tai liiketilan remontti eivät kerro koko talon tilasta. Koska luettelosta jää mieleen tuorein vuosiluku, rajattu pikkukorjaus peittää helposti alleen sen, milloin oikea remontti tehtiin.
"Putkiremontti tehty" on kolme eri tietoa
Linjasaneeraukseen sisältyy kolme eri työtä, ja niillä on eri hinta ja eri käyttöikä. Merkintä "putkiremontti tehty 2001" voi tarkoittaa mitä tahansa niiden yhdistelmää:
| Osa | Osuus | Käyttöikä |
|---|---|---|
| Käyttövesiputket | 22 % | 50 v |
| Viemärit | 60 % | 50 v sukitettuna 30 v |
| Kylpyhuoneiden vedeneristys | 18 % | 30 v |
Ero on olennainen, koska osien käyttöiät poikkeavat toisistaan kahdellakymmenellä vuodella. Vuonna 2001 tehty täysi linjasaneeraus tarkoittaa, että viemärit ja käyttövesi kestävät vielä pitkään, mutta märkätilojen vedeneristys on jo käyttöikänsä lopussa. Jos taas remontti oli viemärien sukitus, koko työ on tehtävä uudelleen selvästi aikaisemmin kuin auki purkaen tehty linjasaneeraus.
Tämä kysymys kannattaa esittää sanatarkasti: mitkä osat uusittiin, ja purettiinko viemärit auki vai sukitettiinko ne? Vastaus muuttaa asunnon arvoa enemmän kuin useimmat asiat, joita esittelyssä katsotaan. Osien hinnat euroina ovat artikkelissa Putkiremontin hinta per neliö.
Mitä listasta voi laskea itse
Kun merkinnät on luettu oikein, listasta saa irti yhden hyödyllisen luvun: milloin kukin remontti on seuraavan kerran edessä. Laskutapa on yksinkertainen eli viimeisin uusinta + tekninen käyttöikä. Jos uusintaa ei ole tehty, laskenta alkaa rakennusvuodesta.
| Remontti | Käyttöikä | €/m² |
|---|---|---|
| Putkiremontti (linjasaneeraus) | 45 v | 1 000 €/m² |
| Julkisivuremontti | 40 v | 300 €/m² |
| Ikkunaremontti | 45 v | 100 €/m² |
| Kattoremontti | 35 v | 140 €/m² |
| Sähköremontti | 45 v | 110 €/m² |
| Lämmitysjärjestelmän uusinta | 45 v | 120 €/m² |
Kaksi rajaa kannattaa pitää mielessä. Uudessa talossa listan tyhjyys ei ole puuttuva tieto, vaan se kertoo asian: jos talo on selvästi käyttöikää nuorempi, putket ovat alkuperäiset eikä uusinta ole ajankohtainen.
Vanhassa talossa pätee päinvastainen. Kun rakennus on ohittanut ensimmäisen saneerauskierron reilusti, pelkkä rakennusvuosi ei enää kerro putkien tilasta mitään. Remontti on todennäköisesti tehty jossain vaiheessa, eikä ikä erottele taloja toisistaan. Raja kulkee suunnilleen 15 vuotta käyttöiän molemmin puolin.
Neljä kysymystä, joihin lista ei vastaa
Remonttiluettelo kertoo, mitä on tehty. Se ei kerro, mitä on päätetty, ja ostajan kannalta ero on rahaa. Nämä neljä kannattaa kysyä isännöitsijältä tai lukea isännöitsijäntodistuksesta ja viimeisimmästä yhtiökokouksen pöytäkirjasta:
- Onko hankkeesta tehty päätös vai onko se selvityksessä? Kunnossapitotarveselvityksessä mainittu hanke voi siirtyä vuosia, yhtiökokouksen päättämä ei siirry.
- Onko taloyhtiöllä lainaa, ja paljonko sitä on asuntoa kohti? Yhtiölaina on osa asunnon todellista hintaa, vaikka se ei näy pyyntihinnassa.
- Mitkä osat linjasaneerauksesta tehtiin ja millä menetelmällä? Yksi vuosiluku ei riitä, kuten yllä todettiin.
- Onko hankesuunnittelu käynnissä? Se on tarkin ennakkomerkki edessä olevasta isosta remontista, eikä se näy remonttiluettelossa lainkaan.
Kun ilmoituksen osoitteen liittää etusivun hakukenttään, remonttiluettelo luetaan automaattisesti näillä säännöillä ja tulos näkyy erittelynä: mikä on tehty, mikä on edessä, ja mitä kumpikin tekee asunnon arvolle. Aikajana näyttää samalla, mihin vuosiin taulukon käyttöiät osuvat juuri tässä talossa.