# Tietolähde ja menetelmä – mistä AsuntoAnalyysin luvut tulevat

<https://www.asuntoanalyysi.fi/tietolahde-ja-menetelma>

> Mistä AsuntoAnalyysin luvut tulevat ja miten markkina-arvio lasketaan: aineistot, aluehinnan menetelmä, remonttien käyttöikäoikaisut, hoitovastike, korot ja vuokratuotto taulukkomuodossa.

[AsuntoAnalyysi](https://www.asuntoanalyysi.fi/) / Tietolähde & menetelmä

Mistä luvut tulevat ja miten markkina-arvio lasketaan – aineistot, aluehinnan menetelmä ja kaikki hinnoittelumallin kertoimet taulukkomuodossa.

[Aineisto](#aineisto) · [Alueen vertailuneliöhinta](#aluehinta) · [Omakotitalot](#omakotitalo) · [Luotettavuus ja haarukka](#luotettavuus) · [Korjattu neliöhinta ja hinta-arvio](#korjattu) · [Kunto, energialuokka, ilmansuunnat](#oikaisut) · [Kerros ja hissi](#kerros-hissi) · [Taloyhtiöremontit](#remontit) · [Linjasaneerauksen osat](#linjasaneeraus) · [Julkisivumateriaali](#julkisivu) · [Keittiö ja kylpyhuone](#huoneistoremontit) · [Remontin hintavaikutus ajan myötä](#remonttikuvaaja) · [Hoitovastike](#vastike) · [Vuokratontti](#tontti) · [Vuokratuotto](#vuokratuotto) · [Kuukausikustannus ja korkoriski](#kuukausikustannus) · [Alueen profiili](#aluepro) · [Myyntiaika](#myyntiaika) · [Rakennusajan huomiot](#rakennusaika) · [Rajoitukset](#rajoitukset)

## Aineisto ja päivitystiheys

Kaikki luvut haetaan automaattisesti viranomaisten avoimista rajapinnoista (Tilastokeskus; omakotitaloilla Maanmittauslaitos) – niitä ei kerätä itse ilmoituksista eikä välittäjiltä. Aineistot päivittyvät taustalla julkaisijan oman tahdin mukaan (osakeasuntojen kauppahinnat ja vuokrat neljännesvuosittain, väestö- ja hoitovastiketiedot 1–2 kertaa vuodessa, omakotitalojen kauppahinnat vuosittain kuukausittain täydentyen).

| Aineisto | Lähde | Päivitetty |
| --- | --- | --- |
| Toteutuneet kauppahinnat | Tilastokeskus, osakeasuntojen hinnat (StatFin 13mt) | 17.08.2026 |
| Vuokrataso | Tilastokeskus, osakeasuntojen vuokrat (StatFin 15fa, vapaarahoitteiset) | 2026Q2 |
| Väestö, tulot, koulutus | Tilastokeskus, Paavo – postinumeroalueittainen avoin tieto (12f7) | 2024 |
| Hoitovastikkeen vertailutaso | Tilastokeskus, Asunto-osakeyhtiöiden talous | 24.07.2026 |
| Omakotitalojen kauppahinnat | Maanmittauslaitos, kiinteistöjen kauppahintarekisteri (asuinpientalokiinteistöt, rakennetut kohteet) | 13.09.2026 |

Sama lähtöaineisto on julkaistu koneluettavana avoimena datana (CSV ja JSON, CC BY 4.0) osoitteessa [asuntoanalyysi.github.io](https://asuntoanalyysi.github.io/): neliöhinnat postinumero- ja kuntatasolla, vuokrat sekä omakotitalokiinteistöjen kauppahinnat. Luvut ovat samat, joilla tällä sivulla kuvattu laskenta tehdään.

## Alueen vertailuneliöhinta

Analyysin pohjaksi lasketaan alueen (postinumeron) **viimeisen 12 kuukauden** (4 neljänneksen) kauppamäärillä painotettu keskineliöhinta huoneistotyypille (yksiö / kaksio / kolmiot+). Painotettu keskiarvo (ei tasapainoinen 4 neljänneksen keskiarvo) kuvaa nykyistä markkinatasoa paremmin, koska vilkkaammat neljännekset saavat enemmän painoa. Pidempi 3 vuoden sarja näytetään kuvaajassa ja käytetään hintakehityksen (vuosimuutoksen) laskentaan kauppamäärillä painotetulla regressiolla, ei pelkällä ensimmäisen ja viimeisen neljänneksen erotuksella.

Jos postinumeroalueelta on alle 6 kauppaa 12 kuukaudessa, käytetään laajempaa aluetta (postinumeron 3 tai 2 ensimmäistä numeroa) samalla logiikalla. Rivitaloille ja paritaloille käytetään omaa rivitaloaineistoa kerrostalojen sijaan. Omakotitaloilla vertailu tehdään kokonaan eri aineistosta, ks. [Omakotitalot](#omakotitalo).

**Rivitaloilla vertailuluku kattaa kaikki huoneistokoot.** Tilastokeskuksen taulussa kerrostaloasunnot on jaettu yksiöihin, kaksioihin ja kolmioihin+, mutta rivitaloista julkaistaan vain yksi sarja (Rivitalot yhteensä) – huonelukujakoa ei postinumerotasolla ole olemassa. Mallissa ei ole erillistä kokokerrointa, vaan asunnon koko huomioituu nimenomaan tällä aineistovalinnalla: kerrostaloasuntoa verrataan saman kokoluokan kauppoihin, rivitaloasuntoa alueen kaikkien kokojen keskiarvoon. Alueen tyypillistä selvästi suurempi rivitaloasunto on siksi todennäköisesti vertailulukua edullisempi neliöltä ja pienempi kalliimpi. Koska normalisointia ei ole, rivi- ja paritalon arviohaarukkaan lisätään 6 prosenttiyksikköä (ks. [luotettavuus ja arvion haarukka](#luotettavuus)). Aineisto itsessään on samaa lähdettä, samalla julkaisukynnyksellä ja alueittain vähintään yhtä kattava kuin kerrostaloaineisto – kyse on tästä yhdestä rajauksesta, ei aineiston laadusta.

## Omakotitalot

Omakotitalo on kiinteistö- eikä osakekauppa, eikä se esiinny Tilastokeskuksen osakeasuntoaineistossa lainkaan. Vertailu tehdään siksi Maanmittauslaitos, kiinteistöjen kauppahintarekisteri (asuinpientalokiinteistöt, rakennetut kohteet): toteutuneet omakotikaupat postinumeroalueittain, vuositasolla (2017–2026, 1 996 aluetta). Asemakaava-alueen ja haja-asutusalueen kaupat yhdistetään kauppamäärillä painottaen, koska kohteen kaavatilanne ei ole tiedossa arviota tehtäessä.

Vertailuluku on viimeisten 3 vuoden painotettu keskikauppahinta. Ikkuna on pidempi kuin osakeasunnoilla (12 kk), koska omakotitalot vaihtavat omistajaa harvemmin. Jos postinumeroalueelta on alle 8 kauppaa tässä ikkunassa, käytetään laajempaa aluetta samalla logiikalla kuin osakeasunnoilla.

**Vertailu on kokonaishintana, ei neliöhintana.** Kauppahintarekisterissä on kiinteistön kauppahinta ja tontin pinta-ala, mutta *ei rakennuksen pinta-alaa*. Neliöhintaa ei siis voi laskea, eikä omakotitalolle tuoteta korjattua neliöhintaa, tekijäkohtaista erittelyä (kunto, kerros, remontit) eikä hintakehityskuvaajaa – ne kaikki edellyttävät neliöhintaa. Luku kertoo alueen tyypillisen omakotikaupan, ei tähän taloon sovitettua arviota: talon oma koko selittää erosta usein suuren osan.

**Omakotitalolle ei anneta hinta-arviota** (Löytö / Reilu markkinahinta / Ylihintainen). Vertailuluku on alueen kaikkien omakotikauppojen keskiarvo eikä se katso talon kokoa lainkaan: sama postinumero antaa saman luvun 100 ja 250 neliön talolle. Arvio olisi siksi systemaattisesti väärä tavalla, joka seuraa talon kokoa – iso talo näyttäisi lähes aina ylihintaiselta ja pieni löydöltä. Sen sijaan näytetään pyyntihinnan ero alueen tyypilliseen kauppaan faktana. Samasta syystä tulevia remontteja ei jaksoteta omakotitalon kuukausikustannukseen: mallin remonttikustannukset ovat taloyhtiön urakan osakaskohtainen osuus asunnon neliötä kohti (ks. [kriittiset taloyhtiöremontit](#remontit)), eikä se päde omaan taloon.

Haarukka on siksi selvästi leveämpi kuin osakeasunnoilla, joilla se kattaa vain jäännösepävarmuuden sen jälkeen kun koko, kunto, kerros ja remontit on jo oikaistu:

| Kauppoja alueella | Haarukka |
| --- | --- |
| Vähintään 60 | ±25 % |
| 20–59 | ±35 % |
| Alle 20 | ±50 % |

Laajennetulla alueella haarukkaan lisätään 8 prosenttiyksikköä. Nämä haarukat ovat perusteltu lähtöarvio, mutta toisin kuin hinnoittelumallin kertoimet, niitä ei ole kalibroitu toteutuneisiin kauppoihin.

**Vuokratontilla olevat omakotikaupat eivät ole rekisterissä mukana**: ne eivät ole kiinteistökauppoja. Vuokratontin kohteella vertailuluku on siis pelkkää taustatietoa. Sama koskee paritaloja, joiden omistusmuoto voi olla joko osake tai kiinteistö – ne vertautuvat rivitalojen osakekauppoihin.

## Luotettavuus ja arvion haarukka

Arviolle lasketaan ala- ja yläraja (haarukka) alueen 12 kk:n kauppamäärän mukaan – mitä vähemmän kauppoja, sitä epävarmempi keskihinta ja sitä leveämpi haarukka.

| Kauppoja 12 kk | Kerrostalo | Rivi- ja paritalo |
| --- | --- | --- |
| 30 tai enemmän | ±7 % | ±13 % |
| 12–29 | ±10 % | ±16 % |
| alle 12 | ±15 % | ±21 % |

Rivi- ja paritalon haarukka on 6 prosenttiyksikköä leveämpi, koska rivitaloaineisto on yksi sarja kaikille huoneistokoille eikä arvio siksi oikaise kohteen kokoa lainkaan (ks. [alueen vertailuneliöhinta](#aluehinta)). Kerrostalossa koko huomioituu huoneistotyypin valinnalla.

Jos hinta jouduttiin laskemaan laajennetulta alueelta (postinumeron alkuosa), haarukkaan lisätään +3 prosenttiyksikköä epävarmuutta.

## Korjattu neliöhinta ja hinta-arvio

Analyysin kärkiluku on **korjattu neliöhinta**: pyyntihinta €/m² oikaistuna asunnon omilla tekijöillä (kunto, remontit, kerros, hissi, ilmansuunnat, sauna, energialuokka, hoitovastike…). Kun laadun vaikutus poistetaan, luku on vertailukelpoinen sekä alueen tasoon että toisiin asuntoihin. Alle alueen tason = maksat laadusta keskimääräistä vähemmän (löytö); yli = maksat laadusta enemmän. Tämä paljastaa myös ansat: halpa asunto, jonka edessä on iso remontti, saa *korkean* korjatun neliöhinnan (alennus lisätään takaisin), joten se ei olekaan löytö.

Hinta-arvio ei käytä kiinteitä prosenttirajoja, vaan suhteuttaa pyynnin ja arvion eron arvion omaan haarukkaan (ks. yllä) – ero merkitsee vasta kun se ylittää haarukan, muuten ero on "kohinan sisällä". Esimerkki ±10 %:n haarukalla:

| Pyyntihinta vs. arvio | Arvio |
| --- | --- |
| Yli 1,6 × haarukan verran kalliimpi | Ylihintainen |
| 1,0–1,6 × haarukan verran kalliimpi | Hieman ylihintainen |
| Haarukan sisällä | Reilu markkinahinta |
| 1,0–1,6 × haarukan verran edullisempi | Edullinen |
| Yli 1,6 × haarukan verran edullisempi | Löytö |

Oikaisujen yhteisvaikutuksella on alaraja: arvio ei mene alle 35 %:n alueen tasosta, vaikka useita isoja remontteja olisi edessä yhtä aikaa. Korjattu neliöhinta lasketaan kuitenkin aina oikaisujen todellisesta summasta, ei rajatusta – muuten alaraja piilottaisi juuri ne kohteet, joissa remonttiriski on suurin.

## Kunto, energialuokka ja ilmansuunnat

Nämä oikaisut ovat osuuksia (%) alueen vertailuneliöhinnasta, eivät kiinteitä euromääriä – vaikutus on siis suurempi kalliilla ja pienempi halvalla alueella. Kertoimet kuvaavat kunkin tekijän tyypillistä vaikutusta, eivät tälle alueelle tai taloyhtiölle sovitettua.

| Kunto (vert. alueen keskitaso) | Vaikutus |
| --- | --- |
| Peruskorjattu | +9,0 % |
| Hyvä | +3,5 % |
| Tyydyttävä | −6,0 % |
| Vaatii remonttia | −12,5 % |

| Energialuokka (vert. D) | Vaikutus |
| --- | --- |
| Luokka A | +6,0 % |
| Luokka B | +5,5 % |
| Luokka C | +3,0 % |
| Luokka D | 0 % |
| Luokka E | 0 % |
| Luokka F | 0 % |
| Luokka G | 0 % |

| Ilmansuunta | Parveke | Ikkunat |
| --- | --- | --- |
| Etelä | +2,5 % | +1,2 % |
| Lounas | +2,5 % | +1,2 % |
| Kaakko | +2,0 % | +0,8 % |
| Länsi | +1,2 % | 0 % |
| Itä | +1,2 % | 0 % |
| Koillinen | +0,3 % | −0,6 % |
| Luode | +0,3 % | −0,6 % |
| Pohjoinen | 0 % | −1,2 % |

Parvekkeen puuttuminen on miinus (−1 %) vain 1975 tai sen jälkeen rakennetuissa taloissa, joissa parveke on käytännössä vakiovaruste – vanhemmassa kannassa parvekkeettomuus on normi eikä laske arviota. Parvekkeella ei ole omaa perusvaikutusta: ero syntyy ilmansuunnasta, ei parvekkeen olemassaolosta. Jos parvekkeesta ei ole tietoa, oikaisua ei tehdä kumpaankaan suuntaan (0 %) – tuntematon ei ole sama asia kuin parvekkeeton.

**Vertailukohta on alueen keskihinta**, joka sisältää kaikenkuntoisia asuntoja. Koska tyypillinen kauppa on kunnoltaan hyvä, *tyydyttävä* jää keskitason alapuolelle eikä ole nolla. Jos kuntoa ei tiedetä, oikaisua ei tehdä lainkaan (0 %) – tuntematon kunto ei ole sama asia kuin tyydyttävä.

Asuntokohtainen **sauna** on oma hintatekijänsä: +4,5 % alueen neliöhinnasta silloinkin, kun koko, kunto ja talon ikä on huomioitu erikseen.

## Kerros ja hissi

Arvo nousee ylöspäin mentäessä +1,2 % kerrosta kohti (näkymä, valo, rauha). Katutaso (1. kerros vähintään 2-kerroksisessa talossa) on tyypillisesti vähemmän haluttu: −1,2 %. Ylin kerros saa kerrosnousun päälle oman preemionsa +1,5 % (näkymät, ei yläpuolista naapuria), joten se on aina selvästi toiseksi ylintä arvokkaampi; yhteisvaikutus on rajattu enintään +14 %:iin.

**Nousu vaimenee 8. kerroksen yläpuolella** +0,4 %:iin kerrosta kohti, enintään +12 %:iin. Kaksi syytä: näkymä ja valo – se mistä kerroksesta maksetaan – on käytännössä saatu, kun asunto nousee ympäröivän kattolinjan yläpuolelle, eikä sitä osteta uudestaan joka kerroksessa; ja kerroin on kalibroitu kannalla, jossa tätä korkeampia taloja on niin vähän, että suoran jatkaminen ylöspäin olisi ekstrapolaatiota. Kalibroidulla välillä (kerrokset 1–8) luku on ennallaan. Esimerkiksi +10 % on 12. kerroksen nousu, ei +13 %.

Hissittömyys ei laske arviota alimmissa kerroksissa, mutta 4. kerroksesta ylöspäin vaikutus on −2,0 %, eikä se kasva tästä ylöspäin mentäessä. Alle 4-kerroksisissa taloissa hissittömyyttä ei lasketa miinukseksi, koska se on niissä normi.

**Kerros ja hissi vaikuttavat vain kerrostaloasunnoissa.** Rivi- ja paritalossa yksi asunto ulottuu tyypillisesti useampaan kerrokseen, ja ilmoituksen kerroskenttään on merkitty vain sisäänkäyntikerros (esim. 1/2). Katutasomiinus ja kerrosnousu on johdettu kerrostaloasuntojen kaupoista, eivätkä niiden perusteet (yläpuolinen naapuri, näkyvyys kadulle, portaiden määrä) päde rivitaloon, joten kerrosnumeroa ei näissä talotyypeissä hinnoitella lainkaan. Kerros näkyy silti ilmoituksen tietona perustiedoissa.

## Kriittiset taloyhtiöremontit ja tekninen käyttöikä

Ilmoituksen "Tehdyt remontit" ja "Tulevat remontit" -osioista tunnistetaan suuret taloyhtiöremontit. Edessä oleva remontti on tuleva kustannus ja laskee arviota osakkaan tyypillisellä osuudella. Tehdyn remontin lisäarvo lasketaan sen **teknisen käyttöiän** mukaan: tuore remontti antaa täyden lisäarvon, arvo pienenee tasaisesti käyttöiän loppua kohti ja kääntyy negatiiviseksi kun käyttöikä ylittyy (seuraava remontti on edessä). Siksi esim. 25 v vanha putkiremontti (käyttöikää jäljellä ~20 v) on yhä arvokas, mutta yhtä vanha keittiöremontti on jo ylittänyt käyttöikänsä. Jos remontin vuosi ei ole ilmoituksessa, ikä arvioidaan rakennusvuodesta, jottei vanhan talon "uusittu"-merkintä saa täyttä tuoreen arvoa. Pelkkä huoltomaalaus tai muu kunnossapito ei laukaise oikaisua.

| Remontti | Edessä | Tehtynä | Käyttöikä |
| --- | --- | --- | --- |
| Putkiremontti (linjasaneeraus) | −1 000 | +350 | 45 v |
| Julkisivuremontti | −300 | +110 | 40 v |
| Ikkunaremontti | −100 | +40 | 45 v |
| Kattoremontti | −140 | +55 | 35 v |
| Sähköremontti | −110 | +35 | 45 v |
| Lämmitysjärjestelmän uusinta | −120 | +45 | 45 v |

Luvut ovat euroa asunnon neliötä kohti: linjasaneeraus on edessä −1 000 €/m² ja juuri tehtynä +350 €/m².

Kun talon ikä on enintään remontin käyttöikä vähennettynä 15 vuodella (linjasaneerauksella 30 v), puuttuva remonttitieto luetaan alkuperäiseksi rakenteeksi rakennusvuodelta: uusinta ei ole voinut olla eikä se ole edessä. Arvo lasketaan silloin jäljellä olevasta käyttöiästä samalla asteikolla kuin tehdystä remontista. Tätä vanhemmassa talossa puuttuva tieto jää tuntemattomaksi eikä muuta arviota.

Yllä olevat luvut ovat **urakkahintoja**: ne kertovat mitä remontti maksaa osakkaalle asunnon neliötä kohti. Arvion vertailukohta on kuitenkin alueen keskihinta, joka sisältää jo alueen tyypillisen korjausvelan – alueella, jonka taso on 1 100 €/m², myydään jatkuvasti taloja joissa linjasaneeraus on edessä, ja se näkyy jo siinä keskihinnassa. Koko urakkahinnan vähentäminen alueen keskihinnasta laskisi saman asian kahdesti.

Siksi remonttirivien *hintavaikutus* suhteutetaan alueen hintatasoon. 3 000 €/m² on se taso, jolla koko urakkahinta on oikea markkina-alennus; sen yläpuolella vähennys on urakkahinta sellaisenaan, ja sen alapuolella se on kiinteä **osuus alueen hintatasosta**. Edessä oleva linjasaneeraus on siis aina noin 33 % asunnon arvosta halvoilla alueilla eikä voi syödä siitä suurinta osaa.

| Alueen neliöhinta | Urakkahinta | Hintavaikutus | Osuus |
| --- | --- | --- | --- |
| 1 000 €/m² | −1 000 €/m² | −333 €/m² | 33 % |
| 2 000 €/m² | −1 000 €/m² | −667 €/m² | 33 % |
| 3 000 €/m² | −1 000 €/m² | −1 000 €/m² | 33 % |
| 6 000 €/m² | −1 000 €/m² | −1 000 €/m² | 17 % |

Urakan oma hinta ei muutu tässä: kuukausikustannuksen remonttivaraus ja remonttien aikajana käyttävät yllä olevaa urakkahintaa sellaisenaan, koska remontti maksaa ostajalle saman verran riippumatta siitä, miten markkina sen hinnoittelee.

Linjasaneeraus (putkiremontti) näytetään aina erittelyssä, koska se on asunnon suurin yksittäinen arvotekijä – myös silloin kun sen tilaa ei löydy ilmoituksesta.

## Linjasaneerauksen osat: viemärit, käyttövesi ja vedeneristys

Linjasaneeraus koostuu kolmesta osasta, jotka voidaan tehdä eri aikaan ja eri laajuudessa. Käyttövesiputket voidaan uusia koskematta viemäreihin, ja sukittamalla tai pinnoittamalla korjattu viemäri ei uusi kylpyhuoneiden vedeneristystä. Kun osakohtainen tieto on saatavilla, osat hinnoitellaan erikseen; muuten linjasaneeraus käsitellään yhtenä kokonaisuutena kuten yllä.

| Osa | Osuus | Edessä | Tehtynä | Käyttöikä |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Käyttövesiputket | 22 % | −220 | +77 | 50 v |
| Viemärit | 60 % | −600 | +210 | 50 v |
| Kylpyhuoneiden vedeneristys | 18 % | −180 | +63 | 30 v |

Edessä ja tehtynä ovat euroa asunnon neliötä kohti. Sukitettuna tai pinnoitettuna käyttöikä on 30 v.

- Osuudet lasketaan koko linjasaneerauksen luvuista, joten kolme osaa yhdessä vastaa yhtä linjasaneerausta. Myös osien hintavaikutus suhteutetaan alueen hintatasoon samalla kertoimella (ks. [kriittiset taloyhtiöremontit](#remontit)), joten osat pysyvät yhtenä linjasaneerauksena myös vaimennuksen jälkeen.
- Osa, josta ei ole erillistä tietoa, perii yleisen putkiremontin tilan.
- Alkuperäisen osan ikä on rakennuksen ikä: nuoressa talossa se on lisäarvo (käyttöikää jäljellä), käyttöiän loppua lähestyvässä tuleva kustannus.
- Osa, josta ei ole tietoa, luetaan alkuperäiseksi silloin kun talo on nuorempi kuin osan käyttöikä vähennettynä 15 vuodella – päättely tehdään osa kerrallaan, koska käyttöiät eroavat.
- Alkuperäinen kylpyhuone tarkoittaa alkuperäistä vedeneristystä: jos ilmoituksessa on sekä tehty linjasaneeraus että alkuperäinen kylpyhuone, vedeneristys hinnoitellaan alkuperäisenä.

## Julkisivumateriaali

Julkisivumateriaali määrittää julkisivuremontin teknisen käyttöiän, jonka kautta se vaikuttaa arvioon samalla logiikalla kuin muutkin remontit. Perusarvo ilman materiaalitietoa on 40 v.

| Materiaali | Käyttöikäarvio |
| --- | --- |
| Tiili | 60 v |
| Betonielementti | 36 v |
| Rapattu | 32 v |
| Levy / pelti | 36 v |
| Puu | 20 v |

Materiaalikohtaiset huomiot näkyvät analyysin *Rakennusajan huomiot* -kortissa:

- Tiilijulkisivu on pitkäikäinen ja vähähuoltoinen. Tarkista silti saumojen kunto ja tiilimuurauksen kiinnitys (muuraussiteiden korroosio) kuntotutkimuksesta.
- Betonielementtijulkisivu: pakkasrapautuminen ja raudoitteiden korroosio ovat tyypillisiä vaurioita. Julkisivun kuntotutkimus (ohuthiepreparaatit) kertoo, riittääkö pinnoitus vai onko edessä verhous tai elementtien uusinta – hintaero on moninkertainen.
- Rapattu julkisivu vaatii säännöllistä huoltoa: halkeamat ja rappauksen irtoaminen alustastaan ovat yleisiä. Eristerappaus (1990-luvulta alkaen) on herkkä kosteusvaurioille, jos vedenpoisto ei toimi.
- Levy- tai peltiverhous on kevyt uusia, mutta taustan tuuletusrako ja aluskate ratkaisevat kosteusteknisen toimivuuden. Vanhoissa levyjulkisivuissa levy voi sisältää asbestia.
- Puujulkisivu vaatii huoltomaalauksen noin 10–15 vuoden välein ja laudoituksen osittaisen uusimisen sitä harvemmin. Yksittäinen huoltomaalaus on halpa, mutta sykli on tiheä – varmista milloin edellinen on tehty.

## Keittiö- ja kylpyhuoneremontit

Huoneistokohtaiset remontit toimivat samalla käyttöikäperiaatteella kuin taloyhtiöremontit, mutta lyhyemmällä käyttöiällä. Alkuperäinen tai uusimista vaativa keittiö/kylpyhuone on suoraan edessä oleva kustannus (ei erillistä "tulossa"-tilaa, koska nämä ovat aina osakkaan omalla vastuulla).

| Tila | Alkuperäinen | Uusittuna | Käyttöikä |
| --- | --- | --- | --- |
| Keittiö | −110 €/m² | +90 €/m² | 20 v |
| Kylpyhuone / märkätilat | −145 €/m² | +110 €/m² | 25 v |

Nämäkin ovat urakkahintoja, ja niiden hintavaikutus suhteutetaan alueen hintatasoon samalla tavalla kuin taloyhtiöremonteilla (ks. [kriittiset taloyhtiöremontit](#remontit)).

## Putkiremontin hintavaikutus ajan myötä

Analyysissä näytetään kuvaaja, jossa on kaksi käyrää. *Rationaalinen* on mallin käyttämä arvo (taulukko yllä): tuore remontti antaa täyden lisäarvon, joka laskee tasaisesti käyttöiän loppua kohti ja muuttuu kustannukseksi remontin erääntyessä. *Markkina* kuvaa havaittua ostokäyttäytymistä: ostajat eivät juuri maksa preemiota tuoreudesta (0 v ≈ 25 v vanhat putket), vaan hinta putoaa "kielekkeeltä" vasta kun remontti on noin 15 vuoden päässä erääntymisestä. Malli hinnoittelee rationaalisesti; markkinakäyrä on vertailun vuoksi – ero näiden kahden välillä on käytännössä se paikka, josta hyviä diilejä löytyy: tuoreen remontin kohde on markkinalla usein alihinnoiteltu, pian erääntyvä ylihinnoiteltu.

**Kun linjasaneerauksen tilaa ei tiedetä.** Ilmoituksesta ei aina selviä, onko linjasaneeraus tehty. Silloin arvio ei jätä asiaa huomiotta vaan käyttää **odotusarvoa**: osassa tämänikäisistä taloista remontti on tehty, osassa se on edessä. Vaikutus on 45 % siitä, mitä tiedetysti erääntynyt remontti tarkoittaisi – tuntematon tila ei siis koskaan rangaise yhtä ankarasti kuin varma tieto. Ilman rakennusvuotta oikaisua ei tehdä lainkaan, koska silloin ikää ei voi laskea.

Päättely **vaimenee vanhassa kannassa**. Rakennusvuosi kertoo putkien tilasta vain ensimmäisen käyttöiän ajan: kun talo on selvästi yhden saneerauskierron yli (yli 60 v), remontti on lähes varmasti jo jossain vaiheessa tehty eikä ikä enää erottele taloja toisistaan. Siksi vaikutus pienenee tasaisesti takaisin nollaan sen sijaan että jäisi pysyvästi suurimpaan miinukseen – muuten malli rankaisisi vanhinta kantaa eniten, vaikka se on markkinalla usein arvostettua.

Analyysisivulla näytettävä käyrä on suhteutettu alueen hintatasoon samalla kertoimella kuin sen vieressä oleva erittelyrivi (ks. [kriittiset taloyhtiöremontit](#remontit)), jotta kuvaaja ja rivi kertovat saman luvun. Tämän osion luvut ovat urakkahintoja eli vaimentamattomia.

## Hoitovastikkeen vaikutus

Ostajan kuukausikustannus muodostuu velattomasta hinnasta *ja* hoitovastikkeesta. Kahden muuten samanlaisen asunnon hintaeron tulisi vastata vastike-eron pääomitettua arvoa. Vertailutasona käytetään Tilastokeskuksen tilastoimaa keskimääräistä asuinhuoneistovastiketta **suuralueittain** ja talotyypeittäin (24.07.2026):

| Suuralue | Kerrostalo | Rivitalo |
| --- | --- | --- |
| Pääkaupunkiseutu | 5,90 €/m²/kk | 4,74 €/m²/kk |
| Etelä-Suomi | 5,22 €/m²/kk | 3,93 €/m²/kk |
| Länsi-Suomi | 4,42 €/m²/kk | 3,69 €/m²/kk |
| Itä-Suomi | 4,64 €/m²/kk | 3,91 €/m²/kk |
| Pohjois-Suomi | 4,37 €/m²/kk | 3,96 €/m²/kk |
| Muu Suomi | 4,55 €/m²/kk | 3,73 €/m²/kk |
| Koko maa | 4,88 €/m²/kk | 3,87 €/m²/kk |

Vertailu tehdään alueen (kaupungin) tasoon, ei koko maan keskiarvoon – kaupunkikannassa (etenkin pääkaupunkiseudulla) hoitovastike on rakenteellisesti korkeampi, ja alueen neliöhinta jo heijastaa sitä, joten koko maan tasoon vertaaminen rankaisisi kaupunkiasuntoa kahteen kertaan. Aluetasoa korkeampi vastike laskee arviota, matalampi nostaa. Poikkeama pääomitetaan noin 8 %:n vuosituotolla: 1 €/m²/kk ero vastaa noin 75 €/m² hinnassa, ja vaikutus rajataan ±10 %:iin. Rahoitusvastike (pääomavastike) ei ole mukana, koska se sisältyy jo velkaosuuteen ja siten velattomaan hintaan.

## Vuokratontti

Tontinvuokra on jatkuva lisäkulu. Jos summa on ilmoituksessa, se pääomitetaan samalla periaatteella kuin hoitovastike (1 €/m²/kk ≈ 75 €/m²), rajattuna enintään 12 %:iin alueen neliöhinnasta. Jos tontinvuokran summa ei ole tiedossa, käytetään kiinteää −7 % vähennystä, joka vastaa vuokratontillisten kohteiden tyypillistä hintaeroa omalla tontilla oleviin.

## Vuokratuotto (sijoittajalle)

Perustuu alueen keskineliövuokraan (Tilastokeskus, vapaarahoitteiset vuokra-asunnot, kaupungeittain ja huoneistotyypeittäin – vuokria ei julkaista postinumerotarkkuudella). **Bruttovuokratuotto** = vuosivuokra / hinta. **Nettotuotto** = (vuosivuokra − vuosihoitovastike) / hinta, ennen veroja ja lainakuluja. Vuokrataso on alueen keskiarvo, ei kohteen toteutunut tai arvioitu vuokra.

## Kuukausikustannus ja korkoriski

Kuukausikustannuksen lainakorkoa voi säätää analyysissä itse, ja luvut päivittyvät reaaliajassa. Rinnalla näytetään korkeampi stressikorko riskin hahmottamiseksi. Kertaluontoinen varainsiirtovero ja kokonaishankintahinta näkyvät erittelyssä. Velkaosuus (yhtiölaina) poimitaan ilmoituksesta: suuri velkaosuus tarkoittaa korkoriskiä ja mahdollisesti nousevaa rahoitusvastiketta, etenkin jos putkiremontti on edessä.

|  |  |
| --- | --- |
| Oletuskorko (muokattavissa analyysissä) | 3,5 % |
| Stressikorko (rinnakkaislaskelma) | vähintään 6 % |
| Varainsiirtovero | 1,5 % velattomasta hinnasta |
| Tulevien remonttien jaksotus | 25 vuotta |

Remonttivaraus lasketaan remontin **urakkahinnasta**, ei arviossa käytetystä alueen hintatasoon suhteutetusta hintavaikutuksesta (ks. [kriittiset taloyhtiöremontit](#remontit)): remontti maksaa ostajalle saman verran halvalla ja kalliilla alueella, vaikka markkina hinnoittelisi sen eri tavalla.

## Alueen profiili

Postinumeroalueen väestökehitys, keski-ikä, asukkaiden mediaanitulo, korkeakoulutettujen osuus ja työllisyysaste Tilastokeskuksen Paavo-avoindatasta. Kunkin luvun alla näkyy vertailu koko maan tasoon (▲ yli / ▼ alle), jotta näkee heti onko esim. alueen mediaanitulo tai korkeakoulutettujen osuus korkea vai matala verrattuna koko maahan. Kasvava väestö tukee usein hintakehitystä ja vuokrattavuutta, vähenevä heikentää molempia. Postinumerotason väestötiedot julkaistaan 1–2 vuoden viiveellä.

## Myyntiaika

Kohteen julkaisupäivästä laskettu myynnissäoloaika, näytetään omana tilastokorttinaan analyysin kärjessä. Tieto ei näy asuntoilmoituksissa suoraan, vaikka se on ostajalle yksi kiinnostavimmista signaaleista: pitkään myynnissä ollut kohde ei ole käynyt kaupaksi pyyntihinnalla, mikä tarkoittaa yleensä neuvotteluvaraa. Alle 45 pv = tuore ilmoitus, 45–90 pv = mahdollista neuvotteluvaraa, yli 90 pv = todennäköisesti neuvotteluvaraa. Julkaisupäivä on ilmoituksen alkuperäinen päivä, ei hakutuloksissa näkyvä nostopäivä.

## Rakennusajan huomiot

Rakennusvuoden perusteella koottu yleinen tarkistuslista, joka huomioi jo tehdyt remontit ettei se varoita turhaan:

- Ennen v. 1994 rakennetuissa: asbestin mahdollisuus rakennusmateriaaleissa – remonttien edellä vaaditaan asbestikartoitus.
- Rakennus ~45 vuotta tai vanhempi ilman tiedettyä putkiremonttia: linjasaneeraus todennäköisesti ajankohtainen tai lähivuosina edessä.
- Rakennus enintään 30 vuotta: putket, viemärit ja märkätilojen vedeneristys ovat alkuperäiset ja käyttöiän alkupäässä, joten linjasaneeraus ei ole ajankohtainen.
- 1960–1979 rakennetut (betonielementtikausi): julkisivujen ja parvekkeiden betonin rapautuminen sekä raudoitteiden korroosio mahdollisia.
- 1965–1990 rakennetuissa: osassa valesokkelirakenne – kosteusriski seinän alaosissa.
- Ennen v. 1960 rakennetut: putket ja sähköt usein jo uusittu (varmista milloin), ilmanvaihto usein painovoimainen.
- Uudiskohteet (v. 2015 tai uudemmat): tarkista yhtiölainan (velkaosuuden) suuruus ja rahoitusvastikkeen kehitys – suurin taloudellinen riski uudiskohteissa.

Nämä ovat aikakauden yleisiä huomioita – varmista aina isännöitsijäntodistuksesta ja kuntotutkimuksista.

## Rajoitukset

Arvio on suuntaa-antava eikä korvaa ammattilaisen tekemää arviota. Se perustuu alueen tilastolliseen keskihintaan ja yleisiin oikaisukertoimiin, jotka kuvaavat kunkin tekijän tyypillistä vaikutusta – ei juuri tälle taloyhtiölle tai kadulle sovitettuihin. **Omakotitaloilla rajoitus on selvästi suurempi**: vertailu on alueen tyypilliseen kauppaan kokonaishintana, eikä talon kokoa, kuntoa tai remontteja oikaista lainkaan, koska lähdeaineistossa ei ole rakennuksen pinta-alaa (ks. [Omakotitalot](#omakotitalo)). Katso myös [Usein kysytyt kysymykset](https://www.asuntoanalyysi.fi/ukk) ja [Käyttöehdot & tietosuoja](https://www.asuntoanalyysi.fi/tietosuoja).