# Onko asunto ylihintainen? Näin tarkistat pyyntihinnan

<https://www.asuntoanalyysi.fi/blogi/onko-asunto-ylihintainen>

> Miten tarkistat onko asunnon pyyntihinta liian korkea: vertaa toteutuneisiin kauppahintoihin äläkä muihin pyyntihintoihin, oikaise kohteen ominaisuuksilla ja suhteuta ero alueen kauppamäärään. Myyntiajan merkitys ja tarkistuslista.

[AsuntoAnalyysi](https://www.asuntoanalyysi.fi/) / [Blogi](https://www.asuntoanalyysi.fi/blogi/) / Ostajan opas

Ostajan opas

**Santeri**·3.9.2026

Pyyntihinta tuntuu korkealta. Mihin sitä pitäisi verrata, ja kuinka suuri eron pitää olla, ennen kuin se merkitsee? Vertailukohta, oikaisut ja se raja, jonka alapuolella ero on tavallista satunnaisvaihtelua.

![Kaksisävyinen pylväskaavio siitä, kuinka suuri ero alueen toteutuneeseen neliöhintaan merkitsee. Vilkkaasti käyvällä alueella selvän poikkeaman raja on 11 prosenttia, alle 12 kaupan alueella 24 prosenttia. Pylvään vihreä osa on eroa, joka on vielä satunnaisvaihtelua.](https://www.asuntoanalyysi.fi/img/blogi/onko-asunto-ylihintainen.webp)

## Vertaa toteutuneisiin kauppoihin

Tavallisin tapa arvioida asunnon hintaa on katsoa, mitä samalla alueella pyydetään muista vastaavista asunnoista. Se on helppoa, mutta se ei kerro asunnon arvosta juuri mitään. Pyyntihinta on myyjän ehdotus. Se voi osua lähelle toteutuvaa kauppahintaa tai jäädä siitä kauas, eikä hakuportaali kerro kummasta on kyse.

Jos alueen myynnissä olevat asunnot on hinnoiteltu kauttaaltaan yläkanttiin, ne vahvistavat toistensa hintoja niin kauan kuin kukaan ei tarkista lukua toteutuneista kaupoista.

Vertailukelpoinen luku on **toteutunut kauppahinta** eli se, mitä alueella samankokoisista ja samantyyppisistä asunnoista on oikeasti maksettu. Tilastokeskus julkaisee sen postinumeroalueittain ja huoneistotyypeittäin, ja se on tämän palvelun lähtöluku. Jokaisella alueella on [oma sivunsa](https://www.asuntoanalyysi.fi/alue/), jolta luvun näkee ilman että tekee arviota lainkaan.

Aloita siis kahdesta luvusta: ilmoituksen **pyyntihinta jaettuna pinta-alalla** ja saman alueen saman huoneistotyypin **toteutunut neliöhinta**. Loppu artikkelista käsittelee niiden eroa.

## Osa erosta on perusteltua

Alueen neliöhinta on keskiarvo kaikenkuntoisista asunnoista samalla postinumerolla. Yksittäinen asunto poikkeaa keskiarvosta lähes aina, ja usein syy on selvä. Peruskorjattu asunto ylimmässä kerroksessa kuuluu keskitason yläpuolelle ja hissittömän talon neljäs kerros sen alapuolelle.

Ennen kuin eroa tulkitsee, siitä on vähennettävä se osa, jonka kohteen omat ominaisuudet selittävät. Kysymys on tämä: mitä tässä asunnossa on, mitä alueen tavallisessa asunnossa ei ole, ja riittävätkö nämä selittämään eron? Jos vastausta ei löydy, jäljelle jää ero, jolle ei ole perustetta, ja sitä tämä artikkeli koskee.

Yksittäisten tekijöiden suuruusluokat (kunto, taloyhtiön remontit, kerros, hissi, vastike, tontti ja ilmansuunta) ovat euroina omassa artikkelissaan: [Asunnon hintaan vaikuttavat tekijät](https://www.asuntoanalyysi.fi/blogi/asunnon-hintaan-vaikuttavat-tekijat). Tämä artikkeli jatkaa siitä, mihin se jää: kuinka suuri perustelemattoman eron pitää olla, ennen kuin se merkitsee.

## Kuinka suuri ero on liikaa

Kynnykselle on numero, mutta se vaihtelee alueittain. Kynnys riippuu siitä, kuinka tarkka alueen vertailuluku on, ja tarkkuus riippuu siitä, montako kauppaa alueella on tehty. Harvakauppaisella alueella keskihinta heiluu yksittäisten kauppojen mukana, joten siellä tarvitaan suurempi ero ennen kuin se erottuu satunnaisvaihtelusta.

AsuntoAnalyysi laskee jokaiselle alueelle vaihteluvälin kauppamäärän perusteella ja suhteuttaa eron siihen. Yhden vaihteluvälin ylitys tarkoittaa, että hinta on hieman yli alueen tason. Kun ylitys on 1,6-kertainen, poikkeama on selvä. Luvut ovat nämä:

| Aineisto | Hieman yli | Selvästi yli |
| --- | --- | --- |
| Hyvä 30 kauppaa tai enemmän | +7 % | +11 % |
| Kohtalainen 12–29 kauppaa | +10 % | +16 % |
| Suuntaa-antava alle 12 kauppaa | +15 % | +24 % |

Kauppamäärä lasketaan viimeisiltä 12 kuukaudelta samalta postinumeroalueelta ja samasta huoneistotyypistä.

Euroina: 300 000 €:n asunnossa selvän poikkeaman raja on parhaalla aineistolla 33 600 € ja harvakauppaisella alueella 72 000 €.

Parhaallakaan aineistolla **+7 % ero alueen tasoon ei siis vielä kerro mitään**, ja suurin osa ilmoituksista osuu juuri siihen väliin. Vasta kaksinumeroinen ero, jolle asunnon ominaisuudet eivät anna perustetta, kertoo hinnoittelusta.

Kaksi asiaa leventää vaihteluväliä. Jos alueella ei ole tarpeeksi kauppoja ja vertailu joudutaan tekemään laajemmalta alueelta, väli kasvaa +3 prosenttiyksikköä. Rivitalossa se kasvaa +6 prosenttiyksikköä lisää, koska rivitalojen kauppahintoja ei julkaista huoneistokoon mukaan eriteltynä ja vertailuluku sisältää kaiken yksiöstä perheasuntoon. Molemmissa tapauksissa sama euromääräinen ero merkitsee vähemmän.

## Myyntiaika kertoo markkinan vastauksen

Yksi luku kertoo hinnasta paljon, eikä sitä näytetä ilmoituksessa: kuinka kauan kohde on ollut myynnissä. Se on ainoa tieto, jossa ostajat ovat jo ottaneet kantaa juuri tähän asuntoon tällä hinnalla.

| Myyntiaika | Mitä se kertoo |
| --- | --- |
| alle 45 pv | Markkina ei ole vielä ehtinyt vastata. Pyyntihinta on toistaiseksi myyjän toive. |
| 45–89 pv | Tavanomainen myyntiaika. Ei vielä kerro hinnasta kumpaankaan suuntaan. |
| 90 pv tai yli | Kohde on ohittanut tavanomaisen selvästi. Yleensä syy on hinta, harvemmin kohde. |

Pitkä myyntiaika ei tarkoita, että kohteessa olisi vikaa. Useimmiten se tarkoittaa, että hinta on liian korkea. Kohde, joka on ollut myynnissä 90 päivää, on siis jo kertaalleen hinnoiteltu väärin. AsuntoAnalyysi näyttää myyntiajan päivinä jokaisessa arviossa, koska ilmoitussivut eivät sitä näytä.

## Milloin korkea pyyntihinta on perusteltu

Kaikki alueen tason ylitykset eivät ole ylihinnoittelua. Alueen keskiarvoon sisältyvät myös remonttia vaativat asunnot, katutason asunnot ja taloyhtiöt, joissa linjasaneeraus on edessä. Asunto, jota mikään näistä ei koske, kuuluu keskiarvon yläpuolelle.

Perusteltu ylitys on sellainen, jonka pystyy **nimeämään ja laskemaan**: tehty linjasaneeraus, peruskorjattu kunto, ylin kerros, oma sauna tai oma tontti. Jos perusteluksi jää pelkkä sijainti, perustetta ei ole, koska vertailu tehdään jo valmiiksi saman postinumeron sisällä.

Sama pätee toiseen suuntaan, ja se on käytännössä hyödyllisempi havainto. Selvästi alle alueen tason oleva pyyntihinta on lähes aina selitettävissä, ja selitys löytyy useimmiten taloyhtiön remonttiluettelosta. Poikkeuksellisen edullisen ilmoituksen kohdalla kannattaa siis kysyä, mitä myyjä tietää kohteesta. Tavallisin vastaus on edessä oleva linjasaneeraus, ja sen hinta on [laskettavissa neliöhinnasta](https://www.asuntoanalyysi.fi/blogi/putkiremontti-hinta-per-nelio).

## Tarkistuslista

1. Laske pyyntihinnan neliöhinta ja vertaa sitä alueen *toteutuneeseen* neliöhintaan, ei muihin pyyntihintoihin.
2. Nimeä ominaisuudet, jotka erottavat kohteen alueen tavallisesta asunnosta, ja katso selittävätkö ne eron.
3. Suhteuta jäljelle jäävä ero alueen kauppamäärään: harvakauppaisella alueella tarvitaan selvästi suurempi ero ennen kuin se merkitsee.
4. Tarkista myyntiaika. Siinä markkina on jo vastannut tähän hintaan.
5. Jos ero on iso alaspäin, etsi syy taloyhtiön remonttiluettelosta ennen kuin pidät kohdetta edullisena.

Kaikki viisi kohtaa syntyvät automaattisesti, kun liität ilmoituksen osoitteen [etusivun hakukenttään](https://www.asuntoanalyysi.fi/): arvio hakee alueen toteutuneet kauppahinnat, oikaisee ne kohteen ominaisuuksilla, suhteuttaa eron alueen aineiston tarkkuuteen ja näyttää myyntiajan. Laskennan säännöt ja lähteet ovat sivulla [Tietolähde & menetelmä](https://www.asuntoanalyysi.fi/tietolahde-ja-menetelma).

[← Kaikki artikkelit](https://www.asuntoanalyysi.fi/blogi/) [Laske asunnon arvo →](https://www.asuntoanalyysi.fi/)