# Asunnon ostajan muistilista: mitä tehdä ja missä järjestyksessä

<https://www.asuntoanalyysi.fi/blogi/asunnon-ostajan-muistilista>

> Asunnon ostajan muistilista järjestyksessä: lainalupaus ja marginaalin kilpailutus, kuukausierä stressikorolla, velaton hinta ja varainsiirtovero, taloyhtiön asiakirjat, puhelu hallituksen jäsenelle, esittely ja ostotarjouksen ehdot.

[AsuntoAnalyysi](https://www.asuntoanalyysi.fi/) / [Blogi](https://www.asuntoanalyysi.fi/blogi/) / Ostajan opas

Ostajan opas

**Santeri**·5.9.2026

Yhdeksän askelta lainaneuvottelusta kauppakirjaan. Mistä pankin kanssa oikeasti neuvotellaan, mitkä asiakirjat on luettava itse ja miksi kannattaa soittaa taloyhtiön hallituksen jäsenelle.

![Pylväskaavio asuntolainan kuukausierästä neljällä lainasummalla. 200 000 euron lainassa erä on 25 vuoden laina-ajalla noin 1 000 euroa 3,5 prosentin korolla ja noin 1 289 euroa pankin 6 prosentin stressikorolla.](https://www.asuntoanalyysi.fi/img/blogi/asunnon-ostajan-muistilista.webp)

## Aloita pankista, älä asunnoista

Tavallisin järjestysvirhe on katsoa asuntoja ensin ja hoitaa rahoitus sitten. Ostotarjous on sitova heti kun myyjä hyväksyy sen, joten tarjousta ei pitäisi jättää ennen kuin tietää, paljonko pankki lainaa. Hanki lainalupaus ennen ensimmäistä esittelyä. Se on maksuton ja voimassa yleensä muutamia kuukausia.

Pyydä tarjous vähintään kolmesta pankista, myös muusta kuin omastasi. Lainan hinta muodostuu viitekorosta ja marginaalista. Viitekorko on markkinaluku, johon pankki ei voi vaikuttaa, joten **neuvottelu koskee marginaalia** ja palkkioita. Näistä kannattaa kysyä erikseen:

- **Marginaali.** Tämä on tarjousten tärkein ero. Pyydä se kirjallisena, jotta voit näyttää sen seuraavalle pankille.
- **Järjestely- ja toimitusmaksut.** Kertaluonteisia, mutta niistä voi neuvotella samalla kertaa.
- **Laina-aika ja lyhennystapa.** Pidempi laina-aika pienentää kuukausierää ja kasvattaa maksettavien korkojen määrää.
- **Lyhennysvapaat.** Montako niitä saa ja millä ehdoilla. Tämä on hyvä varautuminen tulevaan taloyhtiön remonttiin.
- **Korkosuojaus.** Kysy hinta ja vertaa sitä siihen, mitä korkojen nousu maksaisi ilman suojaa.
- **Vakuudet.** Pankki ei rahoita koko kauppahintaa, joten osa on katettava omalla säästöllä tai muulla vakuudella.

Pankki ei mitoita lainaa tämän päivän korolla. Se laskee maksukykysi selvästi korkeammalla stressikorolla, ja sama lasku kannattaa tehdä itse. AsuntoAnalyysin laskelmissa nykykorkona on 3,5 % ja stressikorkona 6 %. Ero 200 000 €:n lainassa on **287 € kuukaudessa**:

| Lainasumma | 3,5 % | 6 % |
| --- | --- | --- |
| 150 000 € | 751 € | 966 € |
| 200 000 € | 1 001 € | 1 289 € |
| 250 000 € | 1 252 € | 1 611 € |
| 300 000 € | 1 502 € | 1 933 € |

Kuukausierä 25 vuoden annuiteettilainasta. Laina-aika ja summat ovat esimerkkejä, eivät suosituksia. Lainakaton, ASP-ehtojen ja verotuksen yksityiskohdat muuttuvat, joten tarkista ne pankista ja Verohallinnolta.

## Laske hinnan päälle tulevat erät

Kauppahinta ei ole ainoa maksu. Osakeasunnossa varainsiirtovero on 1,5 % velattomasta hinnasta, ja se maksetaan kaupan jälkeen erikseen. Sen lisäksi tulevat mahdollinen välityspalkkio, muutto ja se osuus, jota pankki ei rahoita.

Tarkista myös, kumpaa hintaa ilmoitus tarkoittaa. **Myyntihinta** on se, minkä maksat myyjälle. **Velaton hinta** sisältää lisäksi asuntoon kohdistuvan yhtiölainan, jota lyhennät rahoitusvastikkeena joka kuukausi. Asuntoja voi verrata keskenään vasta velattomilla hinnoilla.

## Tarkista hinta ja remonttitilanne

Kun rahoitus on kunnossa, kaksi kysymystä ratkaisee, kannattaako kohdetta viedä eteenpäin: onko hinta linjassa alueen toteutuneiden kauppojen kanssa, ja mitä taloyhtiössä on edessä. Molemmat on käsitelty omissa artikkeleissaan, eikä tämä muistilista toista niitä:

- [Onko asunto ylihintainen](https://www.asuntoanalyysi.fi/blogi/onko-asunto-ylihintainen) kertoo, mihin pyyntihintaa verrataan ja kuinka suuri ero alueen tasoon merkitsee.
- [Mitä taloyhtiön remonttilistasta pitää lukea](https://www.asuntoanalyysi.fi/blogi/taloyhtion-remonttilista) kertoo, mitkä merkinnät eivät ole remontteja ja mitä listasta voi laskea itse.

## Pyydä paperit ja lue ne itse

Nämä asiakirjat saa välittäjältä pyytämällä. Jos jotakin ei anneta, se on itsessään tieto.

| Asiakirja | Mitä siitä katsotaan |
| --- | --- |
| Isännöitsijäntodistus | Yhtiölainaosuus, vastikkeet, tehdyt ja tulevat remontit sekä hallituksen yhteystiedot. |
| Tilinpäätös ja talousarvio | Kattaako vastike yhtiön kulut, paljonko lainaa on ja mihin suuntaan talous menee. |
| Kunnossapitotarveselvitys | Yhtiön oma arvio seuraavasta viidestä vuodesta. Lue se luettelona mahdollisuuksia, ei päätöksiä. |
| Yhtiöjärjestys | Mikä on osakkaan ja mikä yhtiön vastuulla, miten autopaikat jaetaan ja onko lunastuslauseketta. |
| Yhtiökokouksen pöytäkirja | Mistä on äänestetty ja mikä jäi pöydälle. Tästä näkee myös, onko yhtiössä erimielisyyksiä. |
| Energiatodistus | Luokka ja sen perusteet. Vaikuttaa lämmityskuluun ja sitä kautta vastikkeeseen. |

## Soita taloyhtiön hallituksen jäsenelle

Tämä on muistilistan vähiten käytetty kohta ja usein sen hyödyllisin. Isännöitsijä on yhtiön palkkaama ammattilainen, joka vastaa siihen mitä kysytään, usein muodollisesti ja kirjallisesti. Hallituksen puheenjohtaja on osakas, joka asuu talossa ja tietää mitä on tulossa ja missä vaiheessa asiat oikeasti ovat.

Yhteystiedot löytyvät yleensä isännöitsijäntodistuksesta. Taloyhtiön hallituksen jäsenet on lisäksi merkitty kaupparekisteriin, joten nimet saa sitä kautta.

Hyviä kysymyksiä ovat ne, joihin asiakirjat eivät vastaa:

- **Onko jostakin remontista hankesuunnittelu käynnissä?** Tämä on varhaisin merkki isosta remontista, eikä se näy vielä missään asiakirjassa.
- **Miten tulevat remontit on tarkoitus rahoittaa?** Yhtiölainalla vai keräämällä etukäteen vastikkeessa. Ero näkyy suoraan omassa kuukausikulussasi.
- **Onko vastikkeen korotus tulossa ja miksi?**
- **Onko talossa ollut vesivahinkoja tai kosteusongelmia?** Yksittäinen korjattu vahinko ei ole ongelma, toistuvat samassa linjassa ovat.
- **Saadaanko hallitukseen jäseniä?** Jos ei, yhtiötä hoidetaan mahdollisimman vähällä vaivalla ja korjausvelka kasvaa hiljaa.
- **Mistä viime yhtiökokouksessa oli erimielisyyttä?**

Muista, kenelle soitat. Puheenjohtaja on vapaaehtoinen osakas eikä myyjän edustaja, joten soita kohtuulliseen aikaan, kerro kuka olet ja pidä puhelu lyhyenä. Hän ei myöskään saa kertoa toisten osakkaiden asioita, kuten kenellä on vastikerästejä, joten sitä ei kannata kysyä.

Sama puhelu kannattaa soittaa silloinkin, kun kaikki paperit näyttävät hyviltä. Tieto siitä, mitä yhtiössä valmistellaan, on ostohetkellä arvokkaampaa kuin tieto siitä, mitä siellä on jo tehty.

## Käy esittelyssä kahdesti

Toinen käynti kannattaa tehdä eri vuorokaudenaikana kuin ensimmäinen, koska liikenteen äänet, valon määrä ja rappukäytävän elämä vaihtelevat päivän mittaan. Katso erityisesti näitä:

- Kylpyhuoneen kunto ja se, milloin vedeneristys on tehty.
- Ikkunoiden kunto ja se, tiivistyykö niihin kosteutta.
- Ilmanvaihto: kuuluuko korvausilma, vetääkö poisto, haiseeko viemäri.
- Vesipaine ja lämpimän veden tuloaika.
- Yhteiset tilat, kuten pyykkitupa, varastot ja piha. Ne kertovat, miten taloa hoidetaan.

## Tarjous, ehdot ja kauppa

Ostotarjous sitoo tekijäänsä, ja siitä perääntyminen maksaa sopimuksessa määritellyn korvauksen. Kirjaa siksi tarjoukseen ehdot, joiden varassa kauppa on. Tavallisin on rahoitusehto, jolla tarjous raukeaa ilman seuraamuksia, jos pankki ei myönnä lainaa. Muita mahdollisia ehtoja ovat oman asunnon myynti ja kuntotarkastuksen tulos.

Sovi samalla, kumpi maksaa varainsiirtoveron ja milloin hallinta siirtyy. Tarkista kauppakirjasta myös, mitkä irtaimet jäävät asuntoon.

## Muistilista järjestyksessä

1. Hanki lainalupaus ja kilpailuta marginaali ennen ensimmäistä esittelyä.
2. Laske kuukausierä stressikorolla, älä nykykorolla.
3. Vertaa kohteita velattomilla hinnoilla ja lisää varainsiirtovero budjettiin.
4. Tarkista, miten pyyntihinta suhtautuu alueen toteutuneisiin kauppoihin.
5. Lue remonttilista oikein: huolto ja selvitys eivät ole remontteja.
6. Pyydä isännöitsijäntodistus, tilinpäätös, talousarvio, kunnossapitotarveselvitys ja yhtiöjärjestys.
7. Soita hallituksen jäsenelle ja kysy, mitä on valmisteilla.
8. Käy esittelyssä toisen kerran eri vuorokaudenaikana.
9. Tee tarjous kirjallisin ehdoin, joista rahoitusehto on tärkein.

Kohdat 4 ja 5 saa valmiina, kun liittää ilmoituksen osoitteen [etusivun hakukenttään](https://www.asuntoanalyysi.fi/): arvio vertaa pyyntihintaa alueen toteutuneisiin kauppoihin, lukee remonttiluettelon ja näyttää arvioidun kuukausikulun. Laskennan säännöt ovat sivulla [Tietolähde & menetelmä](https://www.asuntoanalyysi.fi/tietolahde-ja-menetelma).

[← Kaikki artikkelit](https://www.asuntoanalyysi.fi/blogi/) [Laske asunnon arvo →](https://www.asuntoanalyysi.fi/)